C’est un marché de l’immobilier de bureaux "un peu chahuté" qu’a présenté ce matin Daniel Tchenio, directeur de l’agence Méditerranée de CBRE (70 collaborateurs, 7,5 M€ de CA sur Aix-Marseille), qui fait partie du groupe américain CBRE (140 000 collaborateurs) spécialisé dans le conseil en immobilier d’entreprise (bureaux, centres logistiques, locaux d’activités, retail). "Un doux euphémisme", a-t-il souri, dans une période complexe. "Depuis le Covid, on a eu une crise sanitaire, une crise économique, une crise environnementale, des guerres et une légère instabilité politique" qui plonge les différents acteurs dans l’incertitude et provoque "un ralentissement" assure-t-il.
Des transactions en hausse en 2025
Pourtant, selon les chiffres qu’il a partagés, en 2025 à Marseille, 100 000 m² de bureaux ont fait l'objet d'une transaction, ce qui représente une hausse de 20 %. 34 % étaient situés sur le périmètre de l'opération de renouvellement urbain Euroméditerranée où la vacance est très faible (moins de 3 %) et à 46 % dans le sud de la ville, secteur porté par une opération d’EDF sur 30 000 m². Sur le "Grand Marseille" (incluant la Vallée de l’Huveaune et La Ciotat), 115 000 m² ont fait l'objet de transactions (+27 %). Et sur la Métropole Aix-Marseille Provence, 168 000 m² (+19 %) dont quatre transactions dépassant les 5 000 m². Des chiffres positifs qui ne convainquent pas le directeur régional de CBRE : "Le marché se développe mais c’est l’arbre qui cache la forêt."
Une faiblesse de l’offre neuve problématique
Et de rappeler qu’en 2026, un seul immeuble de bureaux, de 8 600 m², sera livré à Marseille : le Crystallia (Lazard Group) vers la Timone, pas encore vendu. Suivi, en 2027, du Newdelec (6e Sens Immobilier), près de la gare Saint-Charles, dont les 13 000 m² de bureaux "ont déjà été absorbés par le marché", notamment par l’ARS (Agence régionale de santé) et la DRFIP (Direction régionale des finances publiques).
Tandis que "rien ne sort sur le périmètre d’Euroméditerranée 2" où tout est figé, notamment selon lui parce que "les loyers attendus sont trop élevés" pour être attractifs. Mais aussi, peut-être, parce que ce nouveau quartier n’est pas assez central et peut être associé à de l’insécurité. Sur l’ensemble de la ville, plus de 134 000 m² sont en stock, dont seulement 12 000 m² dans le neuf (ou le restructuré).
Un attentisme préoccupant
"L’absence d’offre neuve est problématique, parce qu'un utilisateur sur deux cherche à déménager dans du neuf. Comme il n’y en a pas, ils gèlent leurs projets ou partent ailleurs. J’ai deux structures qui recherchent 10 000 m² et je n’ai rien à leur proposer. Le manque de confiance, du côté des investisseurs, pénalise notre marché, poursuit Daniel Tchenio. En dehors de Lazard, les promoteurs ne lancent pas d’actions à risque, en blanc."
Une situation qui devrait selon lui se prolonger, jusqu'aux élections municipales. Et qui est particulièrement bloquante dans une ville comme Marseille où le public et le parapublic "portent environ 50 % du marché". Car ils sont tenus par le code des marchés publics et ne peuvent se positionner qu’une fois le permis de construire accordé et la construction lancée.
Un marché porté par l’offre
"J’ai la certitude que c’est l’offre qui fait le marché, insiste-t-il. Si des programmes immobiliers se concrétisent, des projets sont sortis des tiroirs." D’autant que les entreprises "ont toujours besoin de réajuster leurs locaux, que ce soit en période de crise ou de croissance". Besoin d’espaces plus grands ou plus réduits, plus modernes, mieux desservis…
"La demande en bureaux est donc moins impactée que celle du résidentiel", ajoute Daniel Tchenio. Resterait donc à stimuler l’offre. "Et si le coût de construction est incompressible, le public peut jouer un rôle sur le coût du foncier, assure-t-il. Pour inciter à lancer une opération à risque, et donc relancer l’activité économique, les collectivités et établissements publics pourraient envisager de faire de la charge foncière négative ou de la charge foncière décalée dans le temps." En d'autres termes : ils pourraient mettre le terrain à disposition gratuitement ou ne le faire payer qu'une fois les locaux loués.
Une proposition qu’il porte notamment au sein du groupe "Tous acteurs" de la CCI Aix Marseille Provence et qu’il entend bien présenter au futur maire de Marseille.
