En 2025, le marché de l’immobilier d’entreprise dans le Bas-Rhin évolue dans un climat d’arbitrages prudents. D’après la dernière étude locale de la branche française du conseiller en immobilier d’entreprise CBRE Conseil et transaction (135 M€ de CA), les volumes résistent. Derrière cette stabilité apparente, le département affiche une montée de l’offre et une sélectivité accrue des utilisateurs.
Bureaux : un équilibre fragile
À l’échelle du Bas-Rhin, l’activité tertiaire reste majoritairement polarisée autour de l’Eurométropole. La demande placée atteint 54 644 m², un niveau proche de 2024 mais inférieur de 23 % à la moyenne décennale. Le nombre de grandes transactions demeure limité : neuf opérations seulement dépassent 1 000 m² .
Dans l’Eurométropole de Strasbourg, l’offre immédiatement disponible progresse à 158 795 m², avec un taux de vacance brut de 5 %. Toutefois, 30 000 m² sont considérés comme obsolètes, ce qui ramène le taux corrigé à 4,1 %. Le décalage entre volume affiché et surfaces réellement attractives structure le marché : seulement 13 % du stock correspond à du neuf ou restructuré.
Dans le reste du département, l’offre tertiaire demeure plus diffuse et moins spéculative. Les projets sont majoritairement conditionnés à la sécurisation d’un utilisateur, limitant les risques de surproduction.
Activités : un stock départemental gonflé par des actifs XXL
Le segment des locaux d’activités et entrepôts de moins de 5 000 m² affiche 447 871 m² disponibles dans le Bas-Rhin, contre 278 025 m² un an plus tôt. Cette progression s’explique largement par l’intégration d’actifs de grande taille représentant environ 150 000 m² .
La demande placée atteint 245 467 m², portée pour 37 % par des opérations en compte propre. Les PME et ETI industrielles restent les principaux moteurs du marché, notamment dans les zones périphériques et les polarités logistiques du nord et du sud du département.
L’Eurométropole concentre 53 % des disponibilités. La tension demeure forte sur les surfaces qualitatives, alors que la seconde main domine largement le stock.
Entrepôts : reconstitution du stock et prudence logistique
Sur les entrepôts de plus de 5 000 m², le Bas-Rhin totalise 228 397 m² d'offre immédiate, en hausse de 30 % sur un an. La demande placée rebondit à 124 586 m², mais reste inférieure à la moyenne décennale de 158 560 m² .
Le marché est structuré par les opérations en compte propre et clés en main, reflet d’une sécurisation accrue des décisions immobilières dans un contexte de marges compressées.
Les actifs situés au Port autonome et dans les principales zones logistiques de l’Eurométropole concentrent l’essentiel des grandes surfaces immédiatement disponibles. Le segment 5 000 – 10 000 m² constitue le cœur du marché.
Pas de décrochage brutal
Le Bas-Rhin ne connaît pas de décrochage brutal. Il traverse une phase de tri. Les utilisateurs privilégient la performance énergétique, la localisation et la flexibilité des actifs. Les valeurs " prime " atteignent 250 €/m²/an pour les bureaux neufs à Strasbourg, et 170 €/m²/an pour les meilleurs locaux d’activités.
En 2026, l’enjeu sera "moins quantitatif que qualitatif", d’après CBRE Conseil et transaction qui précise qu’il s’agira d’adapter l’offre existante, de réhabiliter les surfaces obsolètes et d’accompagner des entreprises devenues plus exigeantes, dans un environnement financier toujours contraint.
