Avec 1,65 million de mètres carrés commercialisés sur 17 métropoles en France, le marché de l’immobilier de bureaux en régions affiche une baisse de 13 % en 2023 et la métropole Aix-Marseille se classe parmi les métropoles ayant enregistré la plus forte baisse, à -24 % pour un total de 131 000 m² placés. Seules Rennes et Lille enregistrent des baisses plus importantes, de -26 %, et Lyon réalise la même contre-performance, tout en confortant sa position de leader avec un volume commercialisé de 248 000 m².
"L'année 2023 s’inscrit en demi-teinte sur le marché des bureaux à Aix-Marseille", résume Nicolas Treich, directeur en charge des transactions chez BNP Paribas Real Estate, tout en admettant que l’année 2022 avait été exceptionnelle avec 172 000 m² placés.
Une métropole Aix-Marseille dichotomique
En y regardant de plus près, Marseille décline quand Aix-en-Provence performe. Ainsi, la cité phocéenne enregistre une baisse de 44 % avec 60 000 m² placés, soit "une des trois pires années en 10 ans", souligne Nicolas Treich. Et le neuf, pourtant très recherché, est particulièrement touché, passant de 50 000 m² à 21 000 m² placés en un an.
"À Marseille, la plus grande transaction a porté sur 3 220 m² de bureaux. Il y a eu 16 transactions de plus de 1 000 m², dont 10 au sein du périmètre Euroméditerranée et 11 dans de l’immobilier neuf ou récent", ajoute-t-il.
À l’échelle des quartiers, Nicolas Treich relève que les secteurs qui ont le plus souffert, sont "isolés", comme les secteurs Nord (-86 %), et Marseille-Est (-54 %). "Quant à l’hyper centre, il décroche de 43 % par manque d’offres neuves."
À Aix-en-Provence, la tendance est totalement inversée, la cité provençale enregistrant une hausse de 35 % du nombre de mètres carrés placés en 2023 (64 000 m²). Une tendance portée par la livraison de nouveaux programmes, pour un total de 27 000 m², contre 17 000 m² l'année précédente. Pour Nicolas Treich, "Aix-en-Provence reste très attractive, avec des zones arborées où il fait bon vivre et travailler. Néanmoins, l’offre est en retrait en ce début d’année 2024."
Un manque d’offres
Que l’on soit à Marseille ou à Aix-en-Provence, l’année 2024 devrait être marquée par un manque d’offres. La Tour Mirabeau (21 000 m²) a été livrée il y a un mois à Marseille. Deux opérations du groupe Lazard et le projet de revalorisation Newdelec mené par le promoteur 6e Sens Immobilier, sont programmées en 2025. Du côté d’Aix-en-Provence, "c’est un peu la même musique", avec pour l’heure, une opération significative, Le Jade en 2025.
"Nous sentons pourtant un réel dynamisme de la demande. Les entreprises continuent de repenser leur parc immobilier pour s’adapter au télétravail, au flex office. Elles sont prêtes à consacrer une part plus importante de leur budget au confort de leurs salariés et à des espaces de vie au détriment des mètres carrés. Elles anticipent aussi le décret tertiaire. En définitive, elles recherchent des bureaux neufs ou récents, agréables pour leurs collaborateurs et en centralité", détaille le directeur des transactions de BNP Paribas Real Estate, pour qui "ce genre de produit manque". "Et nous continuerons à en manquer puisque les promoteurs lancent peu de projets", poursuit-il.
Dans ce contexte, Nicolas Treich anticipe une rotation plus importante d’actifs de seconde main, qui seront remis au goût du jour avec une "couche environnementale forte." En définitive, toute la question est de savoir quand et à quelle vitesse le marché de l’immobilier de bureaux va redémarrer.
