À lui seul, le nom du concept développé par Modus Aedificandi résume l’ambition du maître d’ouvrage marseillais : L’Immeuble idéal. Un lieu d’habitation dans lequel s’imbriquent des appartements conçus en fonction des besoins de chacun des acheteurs potentiels (budget, superficie, étage, orientation…) et des espaces partagés choisis par les résidents (toit terrasse, jardin, salle commune…). Un casse-tête géant rendu possible par un long travail de développement, qui se concrétise dans le quartier de la gare de La Blancarde, à Marseille, ouvrant la voie à une première levée de fonds pour déployer ce modèle alternatif à l’échelle nationale.
L’heure du déploiement
La commercialisation de cet immeuble démonstrateur, porté avec le promoteur collaboratif Provicis Provence, est en effet bien avancée puisque 80 % de l’espace a trouvé preneur. "On a le cadre juridique et financier, la méthode paramétrique, l’approche constructive, le savoir-faire et le modèle marketing", énumère Billy Guidoni, président fondateur de cette start-up créée en 2017 et réellement entrée en développement en 2019. "On est prêt à construire des "Immeuble idéal" dans les autres villes françaises, mais on a besoin de pouvoir mobiliser des fonds propres." Notamment pour financer les études préalables, qui coûtent 200 000 à 300 000 euros par ensemble de logements.
Réunir 1,2 million d’euros d’ici l’été
Modus Aedificandi cherche donc à réunir 1,2 million d’euros (800 000 euros en dilutif et 400 000 euros en emprunt) d’ici cet été. Cette somme doit également lui permettre de communiquer sur l’immeuble démonstrateur, dont la livraison est prévue au premier semestre 2027, et de développer une plateforme de commercialisation "direct à l’usager" afin de supprimer les frais de commercialisation ainsi que les marges. L’objectif à dix ans étant d’atteindre dix immeubles construits, un chiffre d’affaires de 10 millions d’euros et une équipe de 25 à 30 personnes contre 5 aujourd’hui.
Cela passe par l’émission de BSA-Air (Bons de Souscription d’Actions – Accord d’investissement rapide), qui permet à des investisseurs d’entrer au capital sur la base d’une valorisation calculée non pas au moment du versement des fonds mais au moment de convertir les BSA-Air en actions. Avec un ticket minimal très modeste, à 3 000 euros, mais non plafonné.
En quête d’investisseurs éclairés
Au-delà des fonds, Billy Guidoni cherche des investisseurs éclairés, prêts à s’impliquer dans la stratégie de la société. "Des gens de l’art, des architectes, des professionnels de la ville, qui comprennent notre démarche ", précise l’entrepreneur. Des partenaires qui deviendront associés des trois actionnaires actuels (seul Billy Guidoni a une fonction opérationnelle) et doivent pleinement adhérer à cette offre immobilière singulière.
Faire de l’immobilier autrement
Car L’Immeuble idéal, c’est un bâti de qualité, à taille humaine (15 logements dans le premier), sur l’existant, dans la ville du quart d’heure. Mais c’est aussi un bâti en grande partie construit hors site, personnalisable et évolutif, grâce à une ossature poteaux poutres développée avec Rector Lesage et STAM ainsi que des réseaux de plomberie et d’électricité accessibles. C’est enfin une conviction forte qu’on ne doit plus faire de l’immobilier de façon descendante mais en partant de la demande. "Nous proposons de nouvelles façons de construire, d’habiter et de faire la ville " résume Billy Guidoni.
