Quelles sont les tendances du marché de l’immobilier de bureaux nantais en 2025 ?
Tout d’abord le marché reste stable, sans signe de reprise notable pour l’instant. L’année 2025 devrait s’achever sur un nombre de transactions portant sur environ 85 000 m², un chiffre équivalent à celui de 2024 et en recul par rapport à la moyenne quinquennale qui est de 115 000 m². Le marché de l’immobilier de bureaux nantais (à l'échelle de l'agglomération, NDLR), à l’image de ce qui se passe au niveau national, est affecté par la crise immobilière, la crise financière marquée par des taux d’intérêt qui restent élevés et un durcissement des conditions d’octroi des prêts, le contexte géopolitique et une situation économique générale dégradée. Pour les entreprises, l’immobilier représente le deuxième poste de charges après la masse salariale.
Nous travaillons donc essentiellement avec des entreprises en croissance ou regroupant leurs sites ou cherchant à réduire leur nombre de mètres carrés. Mécaniquement, la baisse des transactions fait monter le niveau des stocks de bureaux vacants qui a progressé de 15 % par rapport à fin 2024, pour s’établir à 204 000 m². Mais ces bureaux disponibles ne correspondent pas nécessairement aux attentes des entreprises.
Quels types de bureaux sont recherchés par les entreprises à Nantes ?
Les entreprises montrent beaucoup d’appétence pour le centre-ville qui leur permet d’offrir à leurs salariés un accès facile aux transports et des services. Sur les neuf premiers mois de 2025, 55 % des transactions (soit 30 000 m²) sont positionnées en centre-ville. Les entreprises apprécient également le neuf pour ses labels environnementaux et ses nouveaux usages. Ce type de biens représente 30 % des transactions réalisées sur la période. Outre le centre-ville, le nord-ouest est également prisé avec 15 000 m² de biens ayant fait l’objet d’une transaction. Les secteurs est et sud n’ont pas trouvé leur vitesse de croisière et souffrent d’un manque de visibilité.
Concernant le stock d’offres disponibles à un an, celui-ci n’est pas nécessairement en corrélation avec les besoins des entreprises. Pour exemple, le faible stock de bureaux neufs (27 % du volume global) pourra difficilement correspondre à une recherche importante d’un utilisateur, notamment en centre-ville.
Quelles sont les conséquences de cette situation sur les prix ?
Les coûts de construction ont baissé de 10 %. Mais, avec la hausse des taux d’intérêt, les taux de rendement ne sont plus suffisants pour rentabiliser les investissements. L’immobilier qui était considéré comme une valeur refuge est désormais analysé comme un actif à risque, notamment face à des investissements plus sécurisés.
De ce fait, les investisseurs n’achètent plus de bureaux en blanc et la construction s’arrête. Les prix ne s’orientent donc pas à la baisse. La pénurie de bureaux en centre-ville tend même à les pousser à la hausse. Le loyer moyen dans le centre-ville de Nantes est de 231 euros au mètre carré dans le neuf et de 211 euros pour les bureaux de seconde main.
Quelle évolution voyez-vous dans les mois à venir ?
Je ne vois pas d’évolution, sauf si l’économie générale redémarre. La construction reste en berne, toutes classes d’actifs confondues. Cette pénurie de bureaux met en risque l’économie : les entreprises ne pourront plus se développer à Nantes, si elles ne trouvent pas de surfaces disponibles.
