Vous disiez ne pas entrevoir de reprise du marché de l’immobilier tertiaire à Nantes, en 2025. Qu’en a-t-il été ?
Malheureusement, ces prévisions se sont révélées exactes. Le marché de l’immobilier de bureaux a enchaîné une troisième année de baisse. Avec 69 000 m² placés, le recul s’élève à 19 % par rapport à 2024. C’est plus que la moyenne nationale (9 %). Les grandes transactions ont été rares, car un nombre important de recherches se sont transformées en renégociations. Les entreprises ont préféré rester sur leurs sites existants plutôt que d’investir dans un déménagement. Par ailleurs, l’évolution du télétravail, avec un retour en arrière pour beaucoup d’entreprises, rend difficile de programmer les mètres carrés nécessaires. Enfin, contrairement aux années passées, le marché des surfaces inférieures à 1 000 m², qui intéressent les TPE et PME, a été impacté. C’est à relier au nombre de défaillances d’entreprises plus important sur notre territoire qu’ailleurs. Le marché tertiaire nantais est ainsi revenu au niveau des années 2010-2013. Le réajustement est fort, mais je pense que nous avons atteint un point bas.
Quels ont été les segments de marché les plus dynamiques ?
Comme l’année dernière, le centre-ville capte 54 % des transactions, soutenu par quelques belles transactions, comme la vente de la Tour Naow (ex-SNCF) réhabilitée et agrandie par le groupe Legendre, puis cédée à un groupe bancaire et d’assurance pour 7 800 m² ou encore la prise à bail de l’assureur Henner sur les Salorges, dans le quartier de la gare maritime. En neuf, dans le quartier Beaulieu, nous avons également l’école Skolae qui a acquis 2 640 m² dans l’immeuble Urban Lives du promoteur Arc. Les grands comptes ont encore privilégié le centre-ville, mais au vu de l’arrêt des nouveaux chantiers, nous ne savons pas jusqu’à quand nous pourrons leur proposer des surfaces neuves. Le second secteur privilégié par les entreprises reste le nord-ouest. Il représente 29 % de la demande placée, mais la taille des opérations est bien inférieure à celles du centre-ville. Au total, le segment des surfaces de moins de 500 m² enregistre 47 % des transactions.
Quelles sont les conséquences de la baisse du marché sur les stocks ?
Nous n’avons jamais eu autant de stocks : 221 000 m² au 31 décembre 2025, dont 25 % en neuf et 75 % en seconde main. Ce stock est alimenté par la baisse du nombre de mètres carrés placés, mais aussi par les réductions de surfaces liées au flex office et au télétravail. C’est le cas de Sopra Steria à Saint-Herblain ou de Capgemini sur Euronantes. Nous voyons également arriver sur le marché des surfaces disponibles en sous-location, proposées par des entreprises qui réduisent la voilure, comme Lhyfe ou Setec sur Euronantes. Le stock dans le neuf reste stable, car nous consommons seulement 20 000 m² par an, contre 40 000 m² auparavant. En ce qui concerne la seconde main, les offres subissent une accélération de leur obsolescence, les entreprises recherchant des surfaces en centre-ville et des labels garantissant la performance environnementale et énergétique des bâtiments. Cela les détourne d’autres biens récents aux standards actuels, même en l’absence de labellisation. Enfin, la difficulté de certains investisseurs à trouver des fonds pour rénover leurs locaux contribue aussi au gonflement des stocks.
Dans ce contexte, comment les prix évoluent-ils ?
Dans le neuf, les valeurs restent élevées par manque d’offre. Les loyers atteignent 238 euros par mètres carrés en centre-ville et 165 euros par mètres carrés en périphérie. En seconde main, il faut compter 208 euros au m² en centre-ville et 152 euros en périphérie.
Comment l’année à venir s’annonce-t-elle ?
Nous allons retrouver de la croissance, mais cela va prendre du temps. Le marché devrait retrouver un niveau de 80 000 à 90 000 m² placés, plutôt que 110 000 m², qui sont la moyenne quinquennale. Je ne vois pas de vrai rebond avant 2028. La vraie question est de savoir comment redonner du souffle à notre marché, alors que la construction est à l’arrêt. Si les entreprises ne trouvent pas de surfaces, elles risquent d’aller se développer ailleurs. Nous observons de fait une concurrence entre les grandes métropoles.
