Selon les chiffres du cabinet CBRE, le marché de l’immobilier d’entreprise de la métropole lilloise a terminé 2025 sur une note mitigée, avant un début 2026 marqué par un net ralentissement. "Les tendances sont inquiétantes", glisse Patrick Duez, directeur de CBRE Lille.
Bureaux : volume en hausse, transactions en recul
Ainsi en 2025, la demande placée en bureaux a atteint plus de 163 000 m², en progression de 7 % par rapport à 2024, mais inférieure de 21 % à la moyenne des cinq dernières années. Et le nombre de transactions a reculé de 14 % à 242 opérations, avec seulement cinq dépassant le seuil des 5 000 m².
Le premier trimestre 2026 confirme le coup de frein : 22 600 m² placés seulement, soit une chute de 51 % par rapport au premier trimestre 2025 et de 62 % par rapport à la moyenne quinquennale, sans aucune transaction d’ampleur.
"Les TPE-PME sont toujours actives sur des surfaces de moins de 500 m². Ce socle résiste bien. Au niveau des grands groupes, le contexte global pousse à la prudence : on renégocie son bail, on mise sur le télétravail ou le flex office plutôt que de déménager", analyse Patrick Duez.
Un recul qui s’inscrit dans une tendance nationale
La tendance est d’ailleurs à la réduction des surfaces : les entreprises qui déménagent prennent en moyenne 20 % de mètres carrés en moins. Logiquement, l’offre disponible grimpe à 389 300 m², avec un taux de vacance de 8,2 %. Ce recul lillois s’inscrit dans une tendance nationale : en régions, la demande placée chute de 36 % entre les deux premiers trimestres 2025 et 2026, et de 44 % par rapport à la moyenne quinquennale.
Investissement : des volumes limités, des taux qui se stabilisent
Le volume d’investissement dans les bureaux sur la MEL s’est établi à 100 millions d’euros en 2025, pour 13 transactions dont deux supérieures à 10 millions. Le taux de rendement se stabilise à 6 %. Au premier trimestre 2026, le volume lillois s’affiche à 33 millions d’euros pour 4 transactions, ce qui laisse espérer un atterrissage à 120 ou 130 millions d’euros sur l’année… avec sans doute, peu de projets en VEFA. "L’offre est très tendue sur le neuf. Avec la crise de la construction et la hausse des taux, les prix sont très élevés pour les investisseurs, la rentabilité est problématique. Cela freine clairement le lancement de projets en blanc", pointe Patrick Duez. À l’échelle nationale, les investissements dans l’immobilier de bureau reculent de 44 %.
"La région possède le parc d’entrepôts le plus récent et le moins cher de France. Mais la saturation du foncier et la préférence donnée aux industries vont faire monter les loyers. C’est le moment d’investir"
Locaux d’activités et logistique : des marchés plus solides
Le marché des locaux d’activités affiche une demande placée de plus de 141 000 m² en 2025 pour 117 transactions, avec des loyers de 80 à 100 euros le mètre carré selon les secteurs. Le premier trimestre 2026 se montre encourageant avec 34 000 m² placés en hausse et 34 transactions.
L’immobilier logistique dans le Nord – Pas-de-Calais a connu une année 2025 dynamique : 494 000 m² placés, 72 % de surfaces neuves, loyer à 57 euros le mètre carré. Le premier trimestre 2026 ralentit à 57 000 m² et 4 transactions, tandis que l’offre disponible atteint 862 000 m². "La région possède le parc d’entrepôts le plus récent et le moins cher de France. Mais la saturation du foncier et la préférence donnée aux industries vont faire monter les loyers. C’est le moment d’investir", estime Thomas Lemaître, responsable Investissement Logistique chez CBRE.
Commerce : une vacance lilloise préoccupante
Le marché du commerce reste contrasté, avec un taux de vacance atteignant 12,2 % en moyenne dans Lille, mais qui plonge à 4,5 % sur les axes les plus recherchés, où les pas-de-porte manquent. "Depuis le Covid, c’est compliqué pour les surfaces commerciales, notamment les plus grandes. Et à Lille, sur les zones tendues les loyers atteignent vite le niveau de certains arrondissements parisiens, alors que la fréquentation et le pouvoir d’achat baissent. Mais Lille intéresse beaucoup d’enseignes, le marché reste dynamique", conclut Alejandro Garcia, consultant Retail chez CBRE.
