L’OTIE (Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise) organisait ce jeudi 7 février son dixième Forum annuel de
l’immobilier d’entreprise, à l’aéroport de Toulouse-Blagnac. L’occasion de faire le bilan de l’année 2012 et d’établir quelques perspectives pour 2013.
- Le marché toulousain de bureaux : hausse des volumes, baisse du neuf
Les volumes transactés ont augmenté de 10 % en 2012 par rapport à 2011, pour atteindre 146.800m², « un niveau jamais atteint depuis 2008 », a insisté Pascale Cieutat, présidente de l’OTIE et directrice de l’agence DTZ Toulouse. Et ce malgré un recul des comptes propres (2.700m², contre 10.550m² en 2011).
Autre fait nouveau :
la baisse du marché du neuf, au profit du seconde main (62% du volume global).
On constate par ailleurs une baisse du nombre de transactions (-11%, soit 28 transactions de moins qu’en 2011), qui s’explique, selon Olivier Austry, directeur régional d’Arthur Loyd, par « la diminution des petites et moyennes transactions dans un contexte de crise économique ».
Le nombre de grandes transactions a quant à lui fortement augmenté : 34 étaient supérieures à 1.000m² (dont 5 supérieures à 5.000m²), ce qui fait de 2012 une année-record en la matière.
Côté prix locatifs, on note une légère hausse dans le neuf (en particulier sur Blagnac, Saint-Martin/Ramassiers, Labège et Balma) tandis que
le prix moyen de vente de bureaux de seconde main s’est stabilisé.
Longtemps problématique, le stock de bureaux immédiatement disponibles est passé sous la barre des 200.000m², conséquence d’une baisse continue depuis le 4e trimestre 2011. Il reste principalement concentré au Nord-Ouest et au Sud-Ouest de l’agglomération.
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Le marché des locaux d’activité, stockage et logistique : la commercialisation repart
« C’est la première fois que l’on dépasse les volumes de bureaux », a annoncé Bruno Pentecôte, consultant chez DTZ Toulouse. Et pour cause : malgré un premier semestre atone, 147.400m² de locaux d’activité et d’entrepôts se sont vendus à Toulouse l’an dernier, dont 18.800 à des comptes propres. « Ce marché est dominé par les transactions de locaux anciens, qui concentrent les deux tiers de la demande placée », a-t-il précisé.
On a par ailleurs recensé deux opérations supérieures à 10.000m² sur l’agglomération. A fin 2012, le stock était de 166.000m² (contre 154.000m² un an plus tôt) - soit une année de commercialisation -, surtout localisé sur le Nord et le Sud-Ouest.
A un an, l’OTIE estime que plus de
140.000 m² de locaux d’activité et entrepôts neufs seront disponibles, permettant de renouveler l’offre existante.Concernant plus particulièrement les locaux d’activité, la demande placée a avoisiné les 96.000m² (contre 77.800 en 2011) avec 111 transactions contre 77 en 2011, ce qui laisse penser qu’un phénomène de report s’est opéré entre les deux années. A noter aussi que les loyers se sont maintenus dans le neuf (entre 65 et 95 €/HT/m² en 2012 comme en 2011) et ont progressé dans l’ancien (entre 50 et 9 0€/HT/m² en 2012 contre 45-70€/HT/m² en 2011).
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Le marché de l’investissement : La baisse devrait se poursuivre en 2013. A Toulouse, les ventes à investisseurs ont baissé et la tendance devrait être la même en 2013 : elles ont représenté 110 millions d’euros en 2012, dont 91 millions d’euros au profit d’immeubles de bureaux. 35% de ces transactions ont été réalisées par des SCPI.
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2013 : Des raisons d’être optimistes
Avec près de 300.000m² recensés de permis déposés ou en cours, Pascale Cieutat a semblé confiante pour les années à venir, rappelant que « les bâtiments ne seront lancés qu’avec des pré-commercialisations ». « En 2013, la reprise de la construction devrait être modérée, avec 20.000m² de nouveaux immeubles tertiaires », a-t-elle ajouté.
> Photo : Pascale Cieutat, présidente de l’Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise (OTIE) et directrice de l’agence DTZ Toulouse.
