Comment se porte le marché de l’immobilier de bureaux à Nantes ?
J’entends parfois dire qu’il se construit trop de bureaux à Nantes. C’est faux ! Le marché nantais se caractérise par une sous-offre qui se reflète dans les chiffres.114 800 m² ont fait l’objet d’une transaction en 2023. Ce chiffre est certes en retrait par rapport aux 156 000 m² de 2022. Mais il s’agissait d’une année exceptionnelle. Le niveau de 2023 correspond à la moyenne sur cinq ans qui s’élève à 120 000 m², neuf et ancien confondus. Et il n’y a pas de stock. L’offre disponible à un an s’élève à 130 000 m². Si l’on compare les marchés nantais et bordelais, on voit que Bordeaux a fait une très bonne année avec 150 000 m² négociés en 2023, mais avec un stock de 250 000 m². Contrairement à ce que l’on nous fait croire, nous manquons de bureaux à Nantes.
Le marché immobilier tertiaire souffre-t-il de la même crise que le marché du logement ?
Tout à fait. La crise immobilière est générale. Elle affecte la construction de bureaux comme la construction de logements. Avec la hausse des taux d’intérêt, les taux de rendement ne sont plus suffisants pour rentabiliser les investissements. L’immobilier qui était considéré comme une valeur refuge est désormais analysé comme un actif à risque, notamment face à des investissements plus sécurisés. De ce fait, les investisseurs n’achètent plus de bureaux en blanc et la construction s’arrête. Cette situation met en risque l’économie : les entreprises ne pourront plus recruter si les salariés ne peuvent pas se loger, ni se développer si elles ne trouvent pas de surface.
Quelles sont les conséquences sur les prix de vente ?
L’année dernière, nous avons connu une hausse exponentielle des prix de vente en centre-ville. La tendance se confirme avec des prix de vente moyens qui s’établissent à 4 700 euros le mètre carré dans le neuf et s’orientent vers 5 000 euros en 2024. Cette évolution ne devrait pas s’inverser en raison de la rareté du foncier, de l’augmentation des coûts de construction en lien avec la RE 2020 et de l’augmentation des frais financiers. Le phénomène est moins marqué en périphérie compte tenu de la disparité des offres et de leur localisation. Les valeurs ont néanmoins progressé avec des prix qui devraient approcher 2 800 euros le m² dans le neuf.
"Quatre secteurs de la ville sont en situation de sous-offre accentuée […] À terme, c’est un frein pour le développement des entreprises et pour l’attractivité de Nantes Métropole", Christine Serra.
Quels sont les secteurs de Nantes les plus recherchés par les entreprises ?
Euronantes est toujours aussi dynamique avec 17 000 m² placés en 2023. Il n’y a plus de locaux neufs disponibles à un an. Les entreprises qui voudront s’installer ou s’étendre dans le quartier devront le faire dans des locaux de seconde main. Et la concurrence est rude. Je citerais l’exemple d’un propriétaire qui a fait un appel d’offres utilisateurs pour remplir 6 000 m² qui s’étaient libérés. Il a obtenu 12 candidatures ! Dans le quartier, les prochaines livraisons sont prévues en 2026 et les surfaces sont déjà louées ou en cours de négociation. Malgré un retrait du côté du volume placé en 2023, l’île de Nantes attire également. Le niveau des transactions est nettement supérieur à celui de l’offre à un an. Résultat, les valeurs moyennes locatives dans le neuf dépassent 200 euros le mètre carré. Compte tenu de la pénurie d’offres et de la qualité du parc, les loyers de seconde main dépassent ceux du neuf (217 € le m²).
Et en périphérie ?
Le nord-ouest est le secteur le plus dynamique de la Métropole. Il est porté par Saint-Herblain qui a enregistré une forte progression du volume placé, avec, notamment, sur le marché de la seconde main, l’installation de la CCI Nantes Saint-Nazaire dans les anciens locaux de BPGO. Le secteur attire les grands utilisateurs avec huit transactions dépassant 1 000 m². En conséquence, l’offre neuve se réduit fortement. Si on ne construit pas, il n’y aura plus d’offre disponible dans le nord-ouest de Nantes d’ici deux ans. En revanche, l’est de l’agglomération connaît une forte baisse. Ce secteur sera peut-être la réserve de surfaces neuves de la métropole. De même que le sud de l’agglomération, un marché diffus, sans pôle tertiaire identifié, mais avec un stock d’offres dans le neuf en forte progression.
À quoi faut-il s’attendre en 2024 ?
Le marché de l’immobilier de bureaux connaît une tension extrême à Nantes. Aucun secteur de l’agglomération n’est en situation de sur-offre. C’est positif. A contrario et c’est plus inquiétant, quatre secteurs de la ville sont en situation de sous-offre accentuée. Ce qui devrait impacter le volume des transactions dans les mois à venir. À terme, c’est un frein pour le développement des entreprises et pour l’attractivité de Nantes Métropole.
