L’année 2018 avait été exceptionnelle à tous les niveaux pour l’immobilier d’entreprise dans la région lyonnaise. Le cru 2019 l’est tout autant, mais pour des raisons différentes. Avec 2,2 milliards d’euros investis sur l’ensemble de l’année dans l’agglomération lyonnaise, le record de 2018 (1,2 milliard d’euros) est très largement battu, selon la FNAIM Entreprises et les chiffres de l’Observatoire du CECIM.
L’immobilier de bureau confirme sa bonne forme
Deux secteurs tirent cette dynamique : avec 1,336 milliard d’euros engagés, l’immobilier de bureau concentre plus de 60 % des investissements de l’année, loin devant l’immobilier de commerce qui arrive en deuxième position des actifs les plus commercialisés en 2019 (624 millions d’euros). Ce dernier type d’actif doit son bon résultat pour beaucoup au rachat par Amundi Immobilier et le Crédit-Agricole Centre Est auprès du fond souverain d’Abu Dhabi (ADIA) de 28 immeubles de la rue de la République en décembre. « Il y a eu trois opérations supérieures à 100 millions d’euros en 2019. Chaque classe d’actifs a eu son méga deal », note Chloé Teixeira, responsable investissement pour le groupe de conseil en immobilier d’entreprise CBRE.
En première place, l’immobilier de bureau confirme sa bonne forme dans l’agglomération lyonnaise. « Après 2018, nous connaissons encore une fois une année record avec une demande placée en hausse de 32 % sur un an à 438 695 m² réalisée au cours de 619 transactions », détaille Hélène Boget, consultante pour le fournisseur de services immobiliers Savills. Les installations futures de Framatome à Gerland sur plus de 27 000 m², de RTE à Jonage (20 250 m²) et d’Apicil sur 20 000 m² au sein de la future tour To Lyon de la Part-Dieu forment les trois principaux gros deals réalisés durant 2019. La demande est essentiellement centrée autour de Lyon, avec les quartiers de Gerland, de la Part-Dieu et de Vaise.
Logistique et industrie tirent la langue
Pourtant, alors que la demande ne faiblit pas du côté des investisseurs, le marché de l’agglomération lyonnaise marque le pas en particulier pour l’immobilier industriel et logistique. Enserré entre une demande toujours plus forte et une offre foncière se faisant de plus en plus rare, le bilan est nuancé. « Les locaux industriels voient la demande placée baisser de 21 % à 368 022 m² contre 465 000 l’an dernier mais le nombre d’opérations est beaucoup plus important avec 437 deals », explique Florent Vauvert, directeur activité et logistique en Rhône-Alpes pour BNP Real Estate.
Plus de la moitié des opérations conclues en 2019 l’ont été pour des surfaces inférieure ou égale à 500 m². « Le marché de l’immobilier industriel fait face à un problème de foncier disponible autour de la Métropole de Lyon. On constate que si l’Est Lyonnais reste la zone plus dynamique, les projets d’installation ont tendance à s’éloigner vers la périphérie », note Florent Vauvert. Victime de son succès, l’agglomération ne dispose "plus" que de 447 000 m² disponibles à six mois, contre 700 000 m², il y a deux ans. « Il y a un mouvement de tertiarisation des locaux d’activité qui apparaît associé au fait que les industriels sont pressés lorsqu’ils ont un projet d’implantation », reconnaît-il.
Du côté de l’immobilier logistique, malgré les futures installations d’Easydis à Corbas sur 77 000 m² et d’Amazon à Satolas-et-Bonce sur 34 200 m², la demande placée diminue de 50 % sur un an à 200 843 m² pour 14 projets. « 2019 est une année de transition très difficile », relève Jean-Marie Guillet, directeur du département Logistique chez JLL. « Sur les dix plus grosses transactions, les cinq dernières concernent des petites cellules inférieures à 7 000 m² », note-t-il.
Reste que l’année 2020 s’annonce tendue pour l’immobilier d’entreprise. En cause principalement, le vote tardif du programme local de l'habitat (PLU-H) de la Métropole de Lyon l’an dernier, et les élections municipales et métropolitaines en mars qui freinent les décisions politiques.
