Un chef d’entreprise qui souhaite acquérir son immobilier d’exploitation déterminera la structuration la plus adaptée pour optimiser la fiscalité personnelle et professionnelle de l’opération. À cet égard d’autres objectifs peuvent être pris en compte comme une éventuelle transmission ou cession de l’entreprise à moyen terme.
Les deux modes de détention les plus fréquents sont d’une part, l’acquisition par le chef d’entreprise à titre personnel (ou via une structure sociétaire patrimoniale, type SCI), et d’autre part l’acquisition par la société d’exploitation de l’entreprise.
Dans le premier schéma, la structure d’exploitation versera un loyer déductible de son résultat au chef d’entreprise ou à sa structure sociétaire patrimoniale. Dans le deuxième schéma, la société d’exploitation étant elle-même propriétaire du bien, aucun loyer ne sera dû. Ce dernier schéma est souvent privilégié car la société du dirigeant dispose de liquidités ce qui permet au chef d’entreprise de préserver sa capacité d’endettement personnelle pour d’autres projets. En outre, compte tenu de l’absence de loyer, le chef d’entreprise ne verra pas sa fiscalité personnelle impactée. Toutefois, et c’est le revers de la médaille, une possible vente ultérieure de l’immeuble par la société d’exploitation ne sera pas sans conséquences fiscales.
Un choix impactant
En fait, plusieurs arguments militent pour séparer l’immobilier d’exploitation de la société d’exploitation : d’abord pour protéger cet immobilier d’un risque lié à l’exploitation comme une procédure collective ; ensuite pour faciliter une transmission familiale de la société, la séparation permettant de composer plusieurs lots ; enfin pour préparer la vente future de la société d’exploitation, le poids de l’immobilier dans la société d’exploitation pouvant dissuader d’éventuels acquéreurs.
Aussi, lorsqu’il le pourra, le dirigeant cherchera à acquérir distinctement l’immobilier d’exploitation de son entreprise, sous réserve de disposer d’une capacité d’endettement suffisante. L’acquisition sera réalisée en nom propre ou au travers d’une structure sociétaire distincte. Dès lors il devra anticiper la fiscalité résultant de l’opération et sa capacité à y faire face. En effet, une société peut selon sa forme, relever de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, selon que l’on souhaitera privilégier la fiscalité de gestion ou de cession du bien. Chaque solution emportera des avantages et des inconvénients, tant du point de vue économique, juridique et fiscal, impliquant le recours nécessaire à un expert avisé.
