Vous réalisez chaque année un panorama de l’immobilier d’entreprise sur la métropole toulonnaise. Que retenez-vous de cette année 2020 ?
Antoine Viallet : En pleine crise du Covid-19, l’immobilier d’entreprise toulonnais fait plus que résister. Avec plus de 80 000 m² d'immobilier d’entreprise commercialisés, dont plus de 36 000 m² de bureaux, l’année 2020 enregistre le meilleur résultat depuis le lancement du panorama de l’immobilier d’entreprise il y a quatre ans. Ainsi, la demande placée de 2020 augmente de 33 % par rapport à celle de 2019 : avec plus de 36 000 m², le segment des bureaux enregistre une augmentation de 115 %, celui des locaux d’activités est en croissance de 15 % alors que le segment des commerces est en baisse de 7 %.
Comment interprétez-vous ces chiffres ?
Antoine Viallet : Plusieurs raisons peuvent expliquer cette dynamique, exceptionnelle.
Il existe des raisons conjoncturelles avec la livraison, en 2020, de projets lancés depuis plusieurs années (comme le Quartier Chalucet) répondant à des besoins des secteurs public et parapublic et représentant plus de 37 % de la demande placée.
J’y vois aussi des raisons structurelles car la demande exprimée non satisfaite reste à un niveau important, à plus de 30 000 m² de bureaux, dont 17 000 m² pour la seule ville de Toulon. En réalité, la production de bureaux neufs est principalement destinée au secteur public, alors que le privé reste le parent pauvre avec une demande active en bureaux non satisfaite estimée à plus de 33 000 m².
"La demande exprimée et non satisfaite est toujours active."
Les entreprises, ayant une visibilité à un an, sont pénalisées, d’autant que ce manque d’offres se traduit par un maintien des prix à la hausse.
Cette tendance dynamique s’inscrit-elle dans le temps ?
Antoine Viallet : Une quinzaine de projets, représentant plus de 260 000 m² dans les cinq ans à venir sont dans les tuyaux pour la métropole toulonnaise. À titre d’exemple, le projet "De Mayol à Pipady", qui porte sur l’aménagement de 44 hectares, va transformer en profondeur la ville.
Toulon était une belle endormie, méconnue. L’important travail de réhabilitation réalisé ces dernières années a permis d’opérer un vrai changement, offrant notamment à la capitale varoise une dimension métropolitaine, qui renforce son attractivité : les projets y prennent une autre dimension et vue de l’extérieure, la métropole est une échelle qui parle aux investisseurs.
"Le retard de Toulon est aujourd’hui une chance."
Même si l’étroitesse du marché de l’immobilier d’entreprise toulonnais est un élément peu favorable aux yeux des investisseurs, le problème d’offres, cumulé à une dynamique positive en termes d’emplois et d’entreprises, va intéresser promoteurs et investisseurs, qui y verront une opportunité. Aujourd’hui, la métropole toulonnaise a toute sa place entre Marseille et Nice, elle est en mouvement et finalement, son retard est une chance.
Aujourd’hui, quels types de biens recherchent les entreprises ?
Antoine Viallet : Elles recherchent des bureaux et locaux neufs, faciles d’accès, qui vont pouvoir durer dans le temps, qui s’inscrivent dans un environnement de qualité. Cet avenir doit être anticipé, en prenant en compte les mutations induites par la transition environnementale, la transition comportementale, aussi. Il faut mener un travail collaboratif mêlant mondes économique et politique. Pendant longtemps, on a pensé que le soleil suffisait à attirer des entreprises. Aujourd’hui, dans un contexte de concurrence terrible entre les villes, et alors que le foncier est rare en région Paca, le marketing territorial prend tout son sens. On a tendance à oublier que l’immobilier est le deuxième poste de dépense pour une entreprise et qu’un projet immobilier prend en compte de nombreuses données.
Au cours du premier trimestre 2021, les chiffres confirment certaines tendances : la révolution autour de la logistique s’est encore accentuée avec la crise sanitaire et la demande explose pour ce secteur. La demande en bureaux reste permanente, notamment en centre-ville. Sur ce segment, le record de 2020 ne sera pas renouvelé, mais quelques projets seront néanmoins livrés en 2021, comme "L’axe des gares", qui a été pensé pour équilibrer le développement économique de l’aire urbaine entre l’ouest, le centre et l’est de la métropole.
Le début d’année confirme aussi la souffrance de l’immobilier commercial de périphérie, qui impose d’anticiper, dès aujourd’hui, la reconversion de ces friches futures.
