La rentrée universitaire 2025 a vu une floraison d’articles de presse sur les expédients trouvés par les étudiants pour pouvoir se loger : exil dans la Grande Couronne pour les Parisiens, location de camping-cars, colocation avec séniors, etc. Selon les derniers chiffres, il manquerait 300 000 lits en France afin d’absorber la demande. Pour le montpelliérain Uxco Group (1 500 salariés, CA 2024 : 480 M€), opérateur intégré spécialiste de l’immobilier résidentiel, étudiant et d’hôtellerie, c’est un immense potentiel de croissance. Avec 76 immeubles en portefeuille, il s’affichait déjà comme le premier investisseur français dans les résidences étudiantes : le groupe a mobilisé à ce titre pas moins de 350 millions d’euros rien que sur les 18 derniers mois.
Un investissement massif face à la pénurie
Mais Uxco Group s’apprête à faire mieux en vertu du partenariat signé cet été avec la Banque des Territoires. Face à un marché en sous-offre, celle-ci lance le programme "Agile", qui vise à créer 75 000 lits (neufs et réhabilités) d’ici 2030 en impliquant divers opérateurs. Le montpelliérain est le premier groupe privé choisi dans ce cadre : leur engagement conjoint porte sur la construction de 18 résidences étudiantes (7 000 lits) en trois ans, dans des territoires métropolitains. Ce projet d’un montant de 800 millions d’euros sera financé en fonds propres à hauteur de 120 millions par la Banque des Territoires, le reste incombant à Uxco Group. "Le logement étudiant a souvent été l’objet de produits de défiscalisation (orientés vers des investisseurs particuliers, NDLR), ce qui a pu freiner l’investissement institutionnel. L’arrivée d’acteurs comme Uxco sur ce marché est assez récente, entre cinq et dix ans tout au plus", commente Maël Aoustin, PDG et président du directoire d’Uxco Group.
La croissance du pôle étudiant
De fait, le groupe réalise sur ce segment une forte accélération assez récente. Il opérait, depuis la fin des années 1990, sur trois axes : la promotion immobilière avec sa filiale Océanis (22 000 logements construits, CA 2024 : 200 M€), la gestion d’actifs avec sa foncière Uxco Property (76 résidences étudiantes et de coliving, 15 000 lits) et l’hôtellerie avec son autre filiale Appart’City (95 appart-hôtels, 1 200 salariés, CA 2024 : 216 M€). Mais les activités étudiantes s’envolent depuis l’entrée au capital, en 2019, du canadien Brookfield, l’un des plus gros gestionnaires d’actifs au monde (1 000 Md$ sous gestion). "Cela a entraîné un changement de stratégie. Nous intervenions jusqu’alors comme promoteur et vendions les appartements aux investisseurs privés. Dorénavant, nous investissons massivement dans les résidences et continuons à les détenir et à les gérer avec notre foncière", raconte Maël Aoustin.
Deux modes opératoires
Le rythme d’ouvertures, en effet, reste soutenu. Au cours de la seule rentrée 2025, Uxco Group a inauguré pas moins de 4 résidences étudiantes : situées à Vichy, Saint-Etienne, Toulouse et près de Genève (Suisse), elles représentent un potentiel de 1 300 nouveaux lits. L’objectif du groupe est d’ouvrir 25 000 lits à moyen terme, voire plus avec le soutien de la Banque des Territoires. Sur la base d’études réalisées ville par ville, il cible les bassins avec de fortes concentrations d’étudiants et de jeunes actifs, tout en veillant à la présence d’un réseau de transport développé (bus, RER, etc.).
Il procède ensuite de deux façons : soit il reprend des fonciers nus en collaboration avec un promoteur tiers ou sa propre filiale Océanis, soit il réalise des acquisitions de bâtiments tertiaires existants, dont des immeubles de bureaux, qu’il transforme en résidences. Depuis la fin 2024, Uxco Group a, par exemple, acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) 3 futures résidences étudiantes pour continuer à croître en Île-de-France. "Nous avons réalisé plus de 60 000 m2 en réhabilitation, c’est colossal !", insiste le dirigeant.
Une offre diversifiée
Uxco Group est déjà bien implanté dans certaines métropoles à gros potentiel (Toulouse, Montpellier), compte accélérer sur d’autres (Nantes, Rennes) et se déployer là où il est encore peu présent (Marseille, Nice, Lyon, Strasbourg). Il développe ses actifs sous deux marques : "Uxco Student", dédiée aux résidences étudiantes classiques (de 150 à 350 lits), et orientée vers les villes moyennes ; et "Ecla", pour les programmes de plus grande envergure (de 500 à 1 500 lits). "Nous réhabilitons à grande échelle car nous recherchons de grandes résidences pour notre marque Ecla. Selon la taille du programme, nous y implantons ensuite une équipe de 10 ou 15 personnes, chargée d’assurer l’accueil des étudiants, les entrées et sorties des lieux, la gestion du bien, etc.", poursuit Maël Aoustin, qui annonce l’ouverture de 2 grandes résidences Ecla, en 2026, près de Lille (800 lits) et de Bordeaux (570 lits).
La puissance d’un modèle intégré
Là réside une autre force d’Uxco Group : en associant les métiers de promoteur, de foncière et d’opérateur, il revendique "un modèle intégré unique en France", lui conférant une plus grande capacité d’exécution sur un marché très concurrentiel par ailleurs. "Les retours d’expérience de l’opérateur intéressent le promoteur, et inversement. C’est un dialogue permanent entre nos équipes pour faire émerger de nouveaux concepts et les adapter. En témoigne la création de la marque Ecla elle-même, qui a apporté de nombreux services inexistants jusqu’alors en résidences étudiantes", analyse Maël Aoustin. Sur les derniers programmes livrés, ce dernier cite notamment l’arrivée d’une offre de petite restauration, la création de salles de sport, de salles de cinéma, ou même de cuisines collaboratives laissées à disposition des étudiants.
Une ambition sociétale
Cette démarche pousse naturellement Uxco Group vers les innovations environnementales par ailleurs. Ainsi, la société déploie dans son parc des systèmes de type GTB (gestion technique des bâtiments), afin de mieux réguler les consommations énergétiques (chaleur, eau, parties communes). "Avec 32 % des émissions carbone en France, l’immobilier a un impact environnemental réel, et nous prendrons notre part pour le réduire. Nous souhaitons tendre au maximum vers le net zéro à horizon 2050, avec une étape intermédiaire en 2030, où nous voulons réduire notre bilan carbone de 65 % par rapport à aujourd’hui", annonce Marion Hérisson, directrice RSE adjointe du groupe.
Des objectifs faisant écho aux valeurs des jeunes populations que le groupe accueille chaque année, conclut Maël Aoustin : "Uxco œuvre dans un métier BtoC, mais notre action prend d’autant plus de sens que nous sommes au contact d’étudiants. En les aidant à réussir dans leurs études, nous répondons à un besoin d’intérêt général. C’est un grand facteur de motivation pour nos équipes, au-delà de la croissance du groupe. Nous avons le sentiment de faire l’histoire : arrivés sur un marché où les résidences étaient peu développées, nous le faisons évoluer vers ce qu’il y a de mieux".
