Quel a été l'impact de la crise immobilière sur l'emploi et la croissance du réseau Laforêt ?
Afin de réduire leurs charges, certains de nos franchisés ont décidé de mettre en sommeil certaines de leurs agences ou de fermer au public certains points de vente situés sur des secteurs secondaires où le marché immobilier est encore aujourd'hui en grande partie à l'arrêt. Sur le front de l'emploi, on voit un coup de frein, avec des chefs d'entreprise qui sont dans l'anticipation et qui réduisent la voilure. Durant le premier semestre 2024, les effectifs du réseau ont reculé de 7%. Au début de l'année, des projets de créations de poste ont été annulés et certains départs n'ont pas été remplacés. Lorsque l'activité a commencé à se redresser, les effectifs se sont reconstitués. Au final, nous sommes peu ou prou à un effectif identique à celui que nous avions au 1er janvier 2024. Nous sommes dorénavant plus dans une phase de recrutement et de consolidation sur nos métiers les plus récents.
Le réseau adresse dorénavant quatre secteurs d'activité différents ?
Notre métier d'origine est la vente – nous en réalisons 25 000 par an –, et la location – nous en totalisons également 25 000 chaque année. Depuis 2012, nous avons développé le métier de la gestion locative et gérons 70 000 logements en France. Depuis deux ans, le réseau s'est également lancé dans un quatrième métier, le syndic de copropriété. A ce jour, nous gérons 16 000 lots de copropriétés en France. Nous avons des besoins très forts en recrutement sur la partie administration de biens, c'est-à-dire sur ces deux derniers segments – gestion locative et syndic de copropriété.
Aujourd'hui, nous sommes en forte consolidation et prise de parts de marché sur ces deux métiers. Contrairement à la vente ou à la location, ce sont des secteurs d'activité avec du chiffre d'affaires récurrent, avec des contrats à l'année. A terme, nous souhaitons que nos franchisés parviennent au parfait équilibre entre le chiffre d'affaires qu'ils réalisent grâce aux transactions – ventes et locations – et ceux liés à l'administration de biens. Aujourd'hui, un quart d'entre eux sont dans ce modèle du parfait équilibre et un autre quart est en voie d'y parvenir. Il nous reste donc 50% du réseau à accompagner dans cette diversification et cette ventilation du chiffre d'affaires.
Au deuxième semestre, l'enseigne est repartie à l'offensive ?
Depuis le mois de mai, nos chefs d'entreprise sont de nouveau passés à l'offensive. Ils ont pu pénétrer de nouveaux marchés et accéder à des locaux pour se développer sur des secteurs géographiques qui étaient jusque-là totalement fermés. Ils ont saisi des opportunités pour faire grandir leur entreprise en acquérant les agences ou les portefeuilles d'administration de biens de leurs concurrents, notamment d'agents immobiliers indépendants qui étaient en difficulté. Cela a permis de faire croître le réseau, alors qu'une quinzaine d'agences avaient été fermées.
"Nous sommes en progression à deux chiffres sur la location, la gestion locative et le syndic de copropriétés"
Au global, le nombre de points de vente du réseau reste étale, avec 720 agences au total sur le territoire national. Si le chiffre d'affaires recule sur l'activité ventes, nous sommes en revanche en progression à deux chiffres sur la location, la gestion locative et le syndic de copropriétés, ce qui nous amène à un même niveau de chiffre d'affaires qu'en 2023, de 300 millions d'euros. C'est la vertu de la diversification métiers qui nous permet de mieux passer les crises.
Le marché est tiré en partie par la location ?
Les primo-accédants, jeunes actifs ou jeunes ménages ne peuvent plus aujourd'hui devenir propriétaires donc ils sont fléchés vers la location. Il y a un marché ultra-dynamique : tout ce que l'offre propose en termes de location, nous parvenons à le louer, ce qui n'était pas le cas les précédentes années notamment parce qu'il y avait plus de choix sur le parc locatif.
De quelle manière le marché de l'immobilier a-t-il été impacté par les évènements de 2024 ?
Nous avons attaqué le début de l'année 2024 avec beaucoup d'appréhension. Le moral des ménages n'était pas au beau fixe, l'inflation était galopante, le taux de crédit immobilier avait été multiplié par quatre, passant de 1 à 4,3%, et l'économie française n'était pas orientée très largement vers la croissance. Le premier trimestre a tardé à démarrer et a confirmé ces appréhensions. Au final, le premier semestre 2024 a enregistré une croissance symbolique du volume des ventes à +0,9%.
A partir du deuxième trimestre, l'activité a commencé à se redresser, avec une baisse des taux d'intérêt à 3,62 % quand ils culminaient à 4,21 % il y a moins d'un an, une baisse des prix des logements, une acceptation de négociation sur les prix par les propriétaires et des banquiers qui ont rouvert le robinet du crédit avec une production qui atteint son plus haut niveau depuis mai 2023, avec 11,3 milliards d'euros de crédits accordés en juillet.
Mais entre la dissolution de l'Assemblée nationale et les JO, le marché immobilier s'est retrouvé figé à plusieurs reprises. La période législative et ses effets d'annonce contradictoires ont encouragé les Français à attendre avant de concrétiser leur projet immobilier. Heureusement, dès le résultat du second tour, ainsi qu'après la cérémonie de clôture, le marché a repris.
Quel est l'état actuel du marché ?
Le marché immobilier va globalement mieux. Il s'est redressé depuis six mois avec une hausse des volumes de ventes. Il tourne de nouveau avec une hausse du volume de transactions désormais affirmée qui se traduit par une augmentation de 2,5 %, contre 0,9 % à la fin du premier semestre. Les Français, vendeurs comme acquéreurs, sont sur le marché, même s'il y a moins de ventes d'opportunité. Le marché des résidences secondaires, qui est quasiment à plat, illustre ce phénomène. En cette traditionnelle période de rentrée propice aux nouveaux projets immobiliers, la demande s'est montrée particulièrement réactive. Fin septembre, les intentions d'achat étaient en hausse de 5 % sur fond de baisse des prix.
Dans les régions, la demande suit la courbe nationale et augmente elle aussi de 5 %. De son côté, l'offre continue de se reconstituer (+14 % en moyenne) à un rythme néanmoins moins soutenu qu'au printemps. Mais le marché immobilier reste en pénurie, offrant peu de choix et de points de comparaison aux acquéreurs. Au fil des mois de l'année, certains signaux sont passés au vert. Premier signal, les prix ont reculé de 4,5%, avec des réalités très différentes selon les zones géographiques. Le cœur du marché et du budget s'est déplacé.
"Si l'on entraperçoit des signes de reprise, rien ne garantit que cette tendance sera durable"
Toutes les périphéries des grandes métropoles connaissent des baisses de prix plus marquées. En régions, les prix poursuivent leur inflexion (-3,9 % contre -3,6 % à la fin du 1er semestre). Si la maison reste le graal, ce rêve est mis en stand-by car ces dernières sont plus chères à l'achat, mais aussi en entretien, et généralement excentrées. De fait, les maisons sont les produits qui souffrent les plus fortes négociations. Dans l'ensemble de l'Hexagone, les marges de négociation s'accroissent, atteignant en moyenne 5,54 % au niveau national et continuent de progresser en régions (5,74 %). En 2024, près de neuf logements sur dix sont concernés par une négociation de prix.
Quelles sont les perspectives pour le marché immobilier ?
Il devrait y avoir encore des baisses de prix dans les environnements des métropoles dans les mois à venir. Nous pourrions être tentés de penser que le plus difficile est derrière nous, même si l'on ne peut pas dire pour autant que l'on est sur un marché au beau fixe. Si l'on entraperçoit des signes de reprise, rien ne garantit que cette tendance sera durable, surtout face à l'inflation persistante et aux incertitudes économiques qui demeurent omniprésentes. Il y a un retour des acquéreurs, la combinaison " baisse des prix, recul des taux d'intérêt d'un point, négociation des prix " venant leur restituer du pouvoir d'achat. Nous allons pour le moment continuer de fonctionner avec une clientèle qui est finançable ainsi qu'avec les secundo-accédants, ces derniers représentant 53% du volume des transactions. Quant aux primo-accédants, ils restent dans une situation compliquée car les banques exigent toujours des niveaux d'apport importants.
Qu'attendez-vous du nouveau gouvernement pour le secteur ?
Le logement souffre toujours des mêmes maux, avec un accès au logement difficile. Pour débloquer pleinement le marché immobilier, il faudrait une politique en faveur du logement pour soutenir les primo-accédants (31% du volume des transactions) qui sont en difficulté et les investisseurs (16% des transactions) qui sont en retrait. Dans son discours de politique générale, le nouveau premier ministre a évoqué une possible extension du prêt à taux zéro à tous les primo-accédants sur le territoire, qui devra concerner l'immobilier neuf comme l'ancien. Autre levier, l'investissement locatif, avec deux problématiques à adresser : la fiscalité dissuasive et des contraintes en termes de rénovation énergétique. Il faudrait rouvrir le débat sur le calendrier de la rénovation énergétique et offrir une fiscalité attractive avec une flat tax pour les revenus locatifs.
