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Les entreprises ligériennes veulent lever le frein du logement pour leurs salariés
Enquête Pays de la Loire # Immobilier # Ressources humaines

Les entreprises ligériennes veulent lever le frein du logement pour leurs salariés

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La question du logement des salariés devient un des principaux freins à l’embauche dans les Pays de la Loire. Le phénomène se retrouve aujourd’hui autant sur le littoral, en ville, que sur les territoires ruraux. Des entreprises, parfois aidées par les collectivités, multiplient les initiatives pour aider leurs salariés à se loger. Au point qu'une nouvelle offre de logement spécifique émerge aujourd'hui.

À La Baule, des logements ont été installés pour répondre aux besoins d’hébergement des travailleurs saisonniers — Photo : Podeliha

La Loire-Atlantique est le troisième département le plus attractif de France, selon l'Insee. Au niveau régional, les Pays de la Loire sont la deuxième région la plus dynamique, derrière l’Occitanie. Selon Bpifrance, elle se classe même première au niveau de l’emploi industriel, qui représente ici 16 % de l’emploi total. Si de nombreux territoires peuvent envier ce dynamisme, il est aussi synonyme de nouveaux arrivants à gérer. "Nous prévoyons 40 % de ménages en plus d’ici 2070", constate Bertrand Mours, président d’Oloma, l’observatoire du logement neuf des Pays de la Loire. "Or, c’est la première fois depuis 20 ans que les lancements de chantier passent sous la barre des 20 000 unités", s’inquiète le président. De plus en plus de monde pour un nombre de logements qui stagne, l’équation semble vite épineuse.

Des entreprises coincées pour recruter

Si la crise qui secoue actuellement le monde du logement est sans aucun doute nationale, les Pays de la Loire sont particulièrement touchés. La vente de logements neufs a dégringolé de près de moitié en deux ans. Surtout, cette crise semble durable. "Les premières tendances dégagées en 2024 continuent de voir chuter les chiffres", regrette Hélène Bourcier, présidente de la FFB Pays de la Loire. Ce manque de mises en vente entraîne une baisse des mises en chantier. Et moins de chantiers aujourd’hui se traduit par moins de possibilités de logements à l’avenir pour les salariés des entreprises ligériennes. Certaines en ressentent d’ailleurs déjà les effets. Selon une consultation lancée par la CCI Nantes Saint-Nazaire et l’association des Dirigeants responsables de l’Ouest, la problématique du logement est un des six freins principaux du recrutement. Pour la frange littorale, le logement grimpe même à la troisième place.

Action Logement sollicitée face à la multiplication des demandes

Les entreprises formulent de plus en plus de demandes, notamment auprès d’Action Logement, un organisme qui a pour but principal de faciliter le logement pour favoriser l’emploi dans les territoires. En 2023, l'organisme aura mobilisé 126 millions d’euros en Pays de la Loire (dont 56 M€ en Loire-Atlantique, 32 M€ en Maine-et-Loire, 22 M€ en Vendée, 10 M€ en Sarthe, et 5 M€ en Mayenne). Une somme servant à la construction de logements et à aider en direct les salariés dans le besoin. Elle aura ainsi permis de loger 7 000 salariés, dont 3 000 via sa plateforme d’offres de logements lancée en 2020, AL’in.fr.

Mais ces résultats semblent aujourd’hui insuffisants face au besoin. "Auparavant nous avions une demande d’entreprise tous les deux à trois mois. Aujourd’hui nous en avons en moyenne une par semaine", constate Gonzague Noyelle, directeur général de Podeliha. Basée à Angers, cette filiale d’Action Logement est le premier bailleur des Pays de la Loire avec 27 000 logements. "Nous faisons aujourd’hui face à 117 000 demandes de logements sociaux, quand ce chiffre était à 95 000 en 2020", renchérit Olivier Joachim, directeur régional d’Action Logement en Pays de la Loire. Cette hausse inquiétante s’explique par un taux de rotation au sein des logements qui a été divisé par deux. Cette tension se ressent particulièrement dans certains secteurs géographiques, comme en Vendée, dans la région angevine, le choletais, ou encore du côté de Saint-Nazaire.

L’investissement immobilier : solution efficace…

Face à cette impasse, des entreprises ont pris la problématique à bras-le-corps en investissant elles-mêmes dans des logements pour leurs salariés. C’est le cas du menuisier Janneau (650 salariés, 111 M€ de CA), basé au Loroux-Bottereau, à moins d’une vingtaine de kilomètres de Nantes. "Cette proximité avec la métropole fait augmenter le prix des loyers. De plus, la mobilité coûte de plus en plus chère, donc les salariés veulent être proches de l’entreprise", constate Pierre Bordier, directeur général de Janneau. L’entreprise a franchi le cap il y a deux ans, avec l’achat d’un terrain. "Il est assez grand pour plusieurs appartements, et accessible à vélo", détaille Dominique Oger, DRH de Janneau. À terme, une vingtaine de personnes pourraient y vivre.

Sekou Bangoura (à gauche), menuisier au sein de l’atelier bois de Janneau, loue un logement acheté par son employeur — Photo : Benjamin Robert

Outre l’aspect pratique, cet achat a permis de créer un attachement supplémentaire des collaborateurs à l’entreprise. En témoigne l’exemple de Sekou Bangoura, menuisier dans l’atelier bois de Janneau et originaire de Guinée-Conakry, qui devait gérer un regroupement familial. Il avait besoin d’un logement avec quatre chambres pour que les services sociaux valident la venue de sa fille en France. "Au niveau des logements sociaux, aucune offre de ce type n’existait", expose-t-il. Sekou Bangoura loue aujourd’hui un logement de 150 m², pour un loyer de 500 euros par mois payé directement à son employeur, et devrait pouvoir faire venir sa fille dans les mois qui viennent. Sekou Bangoura se sent pour le moins redevable. "Maintenant, être performant pour l’entreprise est probablement la meilleure manière de les remercier", sourit-il.

… mais complexe à gérer

Malgré l’apparente simplicité de l’investissement immobilier, peu d’entreprises suivent cet exemple. Et pour cause, en plus de sortir le carnet de chèques, il faut gérer les potentiels travaux, la location, établir un bail ainsi que des règles d’hébergement. "Ces initiatives restent très marginales", constate Olivier Joachim. Au sein de Janneau, c’est le service RH qui se charge de gérer les baux. Surtout, Janneau possède un avantage, car le cœur de son activité lui sert aussi à la rénovation des logements. "C’est notre responsable des travaux en interne qui s’occupe aussi des travaux des logements", explique Dominique Oger. Il faut également anticiper les situations complexes. "Par exemple, que se passe-t-il si un salarié locataire quitte son entreprise ?", se questionne Olivier Joachim.

"Nous devons trouver des solutions rapides, même si cela inclut des terrains temporaires avec des permis précaires", Gonzague Noyelle, DG de Podeliha.

Pour l’instant, Janneau n’a pas été confronté à ce cas-là, mais reste conscient des défis à venir. "Aujourd’hui, nous fonctionnons au cas par cas. Demain, il faudra établir des critères intelligents pour attribuer ces logements, sans créer d’injustice entre les salariés. On peut imaginer que certains soient provisoires pour des besoins ponctuels, et d’autres sur du plus long terme", prévoit Dominique Oger.

L’alternative des logements provisoires

La crise actuelle du logement n’est pas près de trouver une issue. Déjà parce que certains temps de construction sont incompressibles. "Nous devons trouver des solutions rapides, même si cela inclut des terrains temporaires avec des permis précaires", résume Gonzague Noyelle. Sa structure Podeliha a ainsi développé l’offre Habiflex, un principe d’habitat définitif, mais déplaçable. "Il ne s’agit pas de mobile homes, mais bien de maisons. Les logements sont installés provisoirement sur des terrains qui n’ont pas vocation à être construits, puis sont déplacés dans un second temps pour une implantation définitive. Le logement est donc définitif mais pas le terrain sur lequel il est installé", détaille-t-il. La commune de Chanverrie, en Vendée, a été choisie fin 2022 pour tester ce dispositif avec une vingtaine de maisons avec jardin. Elles sont implantées pour 6 ans et seront ensuite déménagées. L’investissement s’est élevé à 3,7 millions d’euros sur 10 ans. "Les habitations ont été construites en un peu plus de six mois", précise Gonzague Noyelle.

Une vingtaine de maisons avec jardin ont été implantées dans la commune de Chanverrie par Podeliha. Elles sont implantées pour 6 ans et seront ensuite déménagées — Photo : Podeliha

Construire du provisoire n’empêche pas de devoir faire face à des barrières administratives. Podeliha a dû se conformer aux règles de construction habituelles, et trouver le moyen de signer des conventions APL. Le bailleur social passe donc par des associations ou organismes, comme le CCAS local, qui loue les logements et les sous-loue ensuite à leurs habitants. "Nous sommes en lien avec les entreprises qui emploient les locataires. La priorité est donnée aux salariés en mobilité sur le territoire. L’objectif est qu’ils déménagent ensuite dans d’autres logements, en accession ou non, ou bien qu’ils conservent celui qu’ils habitent mais sur un autre terrain", expose Gonzague Noyelle.

Une utilisation sur toute l’année

Après cette première expérience avec Habiflex, Podeliha a été sollicité à La Baule. "Nous avons répondu aux besoins concernant l’hébergement de travailleurs saisonniers. Au total, 22 studios et neuf logements en colocation ont été livrés", se réjouit Gonzague Noyelle. La question de l’utilisation de ces habitations hors de la période estivale se pose alors pour le bailleur social. "Nous réfléchissons à leur occupation par des gens qui travaillent pour les Chantiers de l’Atlantique ou Airbus, des entreprises de maintenance ou des personnes en formation", poursuit le directeur général.

À terme, cette nouvelle filière Habiflex vise la construction d’une centaine de logements par an. Pour y parvenir, Podeliha est actuellement en discussion avec Vestack, un promoteur parisien spécialisé dans la conception et la construction de bâtiments hors site, et qui a levé récemment 12 millions d’euros. En parallèle, Podeliha veut aussi communiquer auprès des entreprises de la région susceptibles de travailler sur ce type de projets, et les faire monter en compétences. "Il s’agit pour l’heure de dresser un bilan de ce qui a été fait, avant de repartir vers une réelle structuration de la filière", poursuit Gonzague Noyelle.

Des tiny houses à Machecoul

La côte littorale et les grandes métropoles comme Nantes sont souvent pointées du doigt lorsque l’on mentionne la crise immobilière. Mais les communes plus rurales, où les logements sont aussi moins nombreux, sont aussi touchées. C’est le cas à Machecoul (Loire-Atlantique). Il faut dire que la ville ne manque pas de dynamisme avec le groupe industriel Cetih (1 500 salariés, 285 M€ de CA), ou encore la Manufacture Française du Cycle (800 salariés, 150 M€ de CA en 2021), qui revendique la position de premier assembleur de cycles en France. "Nous sommes une ville 'travailloir', au lieu d’être dortoir", résume Laurent Robin, le maire de la ville. D’ailleurs, Podeliha prévoit de travailler sur une autre tranche de logements Habiflex à Machecoul.

"Nous allons ainsi construire une trentaine de logements sur un terrain non constructible. Ils seront meublés pour les contrats courts. Nous verrons à l’avenir comment procéder si le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ne permet pas de les garder", s’interroge Laurent Robin. En plus de cette première solution, la mairie dispose de tiny houses, notamment pour les alternants et jeunes travailleurs, sur un terrain proche d’un lotissement. "Nombreux riverains y sont réticents et nous avons eu de vives réunions", admet l’élu local.

Le groupement d'industriels Neopolia s’engouffre dans le bâtiment

En parallèle, des acteurs inattendus voient dans la crise du logement l’occasion de s’immiscer dans une nouvelle filière. Plutôt habitué aux secteurs aéronautique, navale, ou encore aux énergies renouvelables, le groupement d’industriels des Pays de la Loire Neopolia a lancé début 2024 une offre d’habitat modulaire, déplaçable et réversible. Baptisé Neojo, ces modules seront fabriqués sur une ancienne friche industrielle, à Saumur, à partir de containers recyclés. "Nous mettons ainsi à contribution le savoir-faire de nos membres. Certains fabriquent des cloisons pour des cabines de bateau, d’autres des isolants… Ensemble, nous générons du business additionnel avec de nouveaux marchés auxquels ils ne pourraient pas accéder seuls", détaille Christophe Delâtre, directeur général de Neopolia.

Christophe Delâtre, directeur général du groupement d’entreprises industrielles Neopolia, a présenté la nouvelle offre Neojo au Salon des Maires — Photo : Neopolia

Des logements pour chaque mode de vie

Les solutions de Neopolia peuvent être une alternative pour les saisonniers ou les travailleurs sur les chantiers, mais aussi pour les familles. En effet, pour plus de flexibilité, les modules sont combinables par groupe de trois pour des espaces de 28, 56 ou 84 m². D'autres acteurs privés, comme le nantais One Nest, propose par exemple des logements en "coliving", majoritairement à destination des jeunes actifs qui déménagent plus facilement. Mais cela exclut de fait certains salariés avec des besoins de logements plus grands. D’ailleurs, dans son rapport, la CCI Nantes Saint-Nazaire souligne la difficulté à trouver un logement adapté au besoin d’une famille. De plus, l’essor du télétravail a une incidence sur le type de logement recherché par les salariés. Les logements provisoires, souvent de petites surfaces, ne conviennent alors pas forcément. Tenant compte de tout cela, sur son terrain Janneau a construit des logements de taille différente. "Nous pouvons héberger une personne seule, ou une famille. Cela permet aussi d’éviter l’effet hôtel", témoigne Dominique Oger.

Mobiliser le foncier des entreprises

Face à l’aggravation de la problématique du logement, Action Logement réfléchit à de nouvelles pistes. "Nous menons des réflexions avec des entreprises afin de mobiliser leur propre foncier, et de voir les conditions dans lesquels cela serait envisageable, avec par exemple des logements modulaires", précise Olivier Joachim. Action Logement a aussi lancé une initiative auprès des propriétaires de certains bassins d’emplois. "Nous proposons de financer des travaux, puis de garder le logement pour les travailleurs en mobilité. Nous avons été une région pilote de ce dispositif en 2022. Nous devrions le relancer cette année", énumère Joachim.

Un prêt immobilier subventionné

Un autre organisme, Sofiap, filiale de La Banque Postale et de la SNCF, propose un prêt immobilier subventionné par les entreprises. Le taux d’intérêt est alors pris en charge par l’employeur en partie ou en totalité. Lancé fin 2022, ce dispositif compte des entreprises en Bretagne, en Île-de-France, et dans le Sud Ouest, mais encore aucune entité ligérienne, du fait de son "ouverture récente", selon l’organisme. Il faut dire que certaines structures n’ont pas attendu ces alternatives. "Nous avons négocié avec plusieurs banques des octrois de prêt pour nos salariés, afin qu’ils puissent investir", précise Henri Janneau, le fondateur de l’entreprise éponyme. Pour aller plus loin, l’entreprise travaille à dénicher un second terrain pour accentuer son offre immobilière pour ses salariés.

Pays de la Loire # Immobilier # BTP # Ressources humaines