Le Grand Ouest voit se multiplier de grands programmes industriels, à commencer par le lancement du futur porte-avions La France Libre, un programme à 10 milliards d’euros. On peut aussi citer le chantier nucléaire Aval du Futur d’Orano, dans la Manche. Est-on en train d’assister à une nouvelle phase de réindustrialisation sur l’Arc Atlantique ?
Oui, il y a clairement un mouvement de fond. Quand on parle de grands programmes industriels comme ceux liés au nucléaire, au naval ou à la Défense, on pense souvent aux grands donneurs d’ordre. Mais derrière eux, il y a tout un écosystème d’entreprises qui intervient : des sous-traitants, des entreprises de maintenance, d’ingénierie, d’électricité ou de services techniques. Et ces entreprises ont besoin de s’implanter à proximité des sites industriels pour intervenir rapidement. Cela crée des besoins très concrets en immobilier d’activité.
Le lancement du futur porte-avions va mobiliser toute la filière navale pendant plusieurs années. Quelles retombées industrielles peut-on anticiper pour les territoires de l’Ouest : Bretagne, Pays de la Loire et Normandie ?
Ce type de programme irrigue un tissu industriel très large. Les grands chantiers navals — les Chantiers de l’Atlantique et Naval Group en premier lieu — seront évidemment au cœur de ce projet, mais toute la chaîne de sous-traitance est concernée.
Cela peut être des entreprises qui interviennent sur l’électrification, la maintenance ou différents services techniques. Le porte-avions, c’est dix ans de travail assuré pour les chantiers et les sociétés qui gravitent autour. Il y a quand même assez peu d’industries qui permettent d’avoir une planification sur dix ans… Ces sociétés ont besoin de bases opérationnelles proches des chantiers, ce qui se traduit par des besoins en bâtiments pour accueillir leurs équipes et leurs activités.
Les territoires de l’Ouest disposent-ils de bâtiments en nombre suffisants aujourd’hui ?
C’est l’un des enjeux majeurs. Dans certains cas, les entreprises cherchent des surfaces et n’en trouvent pas. Cela peut venir du manque de bâtiments disponibles (ateliers, plateformes, locaux d’activités) ou du manque de foncier. La contrainte foncière est aujourd’hui très forte sur de nombreux territoires.
"Le porte-avions, c’est dix ans de travail assuré pour les chantiers et les sociétés qui gravitent autour"
Pour accompagner ce développement, Aalto Reim développe des opérations immobilières dédiées à l’activité dite "productive". Comment votre société de gestion se positionne-t-elle dans ces écosystèmes industriels ?
Il existe deux types de marchés. D’un côté, les très grandes plateformes logistiques situées le long des grands axes routiers, qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés. Et de l’autre, des surfaces plus modestes, plus proches des territoires industriels. C’est plutôt sur ce deuxième segment que nous intervenons. On parle de surfaces de quelques milliers de mètres carrés, qui permettent d’accueillir des équipes techniques, du stockage ou des activités liées à l’exploitation industrielle.
Qui sont les investisseurs qui participent au financement de ces opérations immobilières ?
Ce sont essentiellement des investisseurs privés. Ils nous sont adressés par des banquiers privés ou des conseillers en gestion de patrimoine. On retrouve des profils variés : des dirigeants d’entreprise, des artisans, mais aussi des salariés qui souhaitent investir dans l’immobilier dans une logique de long terme.
Quels exemples d’opérations ciblées sur les bassins industriels avez-vous récemment accompagnées ?
En 2025, Aalto Reim a investi plus de 50 millions d’euros et développe des opérations ciblées sur des bassins industriels stratégiques. À Saint-Nazaire (Loire-Atlantique), nous travaillons avec une filiale d’un groupe de construction français sur un projet immobilier pour ses activités liées à l’électricité et à l’électrification. L’entreprise était installée sur le port et doit aujourd’hui se relocaliser.
Nous avons aussi réalisé une opération à Concarneau (Finistère) pour une filiale d’un groupe qui intervient dans l’électricité à bord des bateaux. Il s’agit d’une opération autour de 10 millions d’euros. Là aussi, l’entreprise était installée sur le port et a dû se repositionner à proximité, notamment dans le cadre de la réorganisation portuaire.
"Les locaux d’activités restent essentiels à l’économie"
L’immobilier productif devient-il une nouvelle classe d’actifs attractive pour les investisseurs ?
Oui, d’autant plus que certains segments immobiliers sont aujourd’hui plus fragilisés. Le marché des bureaux, par exemple, souffre de l’évolution des usages et du télétravail. À l’inverse, les locaux d’activité restent essentiels à l’économie. Dans notre stratégie, environ 80 % des investissements concernent directement ou indirectement l’immobilier productif ou les services liés à l’industrie.
Quels sont aujourd’hui les principaux freins aux opérations immobilières dédiées aux industriels ?
La contrainte foncière est devenue très forte, notamment avec les objectifs de sobriété foncière exprimés derrière la loi ZAN (zéro artificialisation nette). Cela limite les possibilités de construire de nouveaux bâtiments et renchérit fortement le prix des terrains disponibles.
Dans certains cas, nous avons des demandes d’industriels auxquelles nous ne pouvons pas répondre : soit parce que le bâtiment n’existe pas, soit parce que le prix du foncier rend l’équation économique impossible. Si l’entreprise doit consacrer tout son résultat au paiement du loyer, l’opération ne fonctionne pas. C’est pour cela que la réhabilitation de bâtiments existants devient une solution de plus en plus importante.
Que peuvent faire les collectivités locales, en partie renouvelées après les Municipales, pour faciliter de nouveaux projets ?
Les métropoles ont aujourd’hui la responsabilité d’arbitrer l’usage du foncier. Elles doivent décider si un terrain sera utilisé pour construire des logements ou pour accueillir une activité industrielle. Le message que nous portons est simple : il faut trouver un équilibre et desserrer certaines contraintes pour permettre aux entreprises de s’implanter.
Dans certaines zones, les terrains sont par exemple proposés uniquement sous forme de baux à construction. Cela signifie que l’entreprise ne peut pas en être propriétaire. Or, beaucoup d’acteurs économiques ne sont pas prêts à fonctionner ainsi. Il faudra peut-être adapter ces mécanismes.
"Les prix du foncier dans le Grand Ouest restent plus abordables qu’en région méditerranéenne"
L’attractivité économique du Grand Ouest va-t-elle se poursuivre dans les années à venir selon vous ?
Le territoire est déjà très dynamique. Il bénéficie d’atouts importants : le tourisme, l’agroalimentaire et une façade maritime qui génère beaucoup d’activité économique. À cela s’ajoutent les investissements industriels dans la Défense, les énergies et les activités maritimes. Cette dynamique renforce encore l’attractivité de la région. Nous constatons d’ailleurs que des investisseurs venant du Sud de la France s’intéressent de plus en plus à ces territoires. Les prix du foncier y restent plus abordables qu’en région méditerranéenne, ce qui offre encore des opportunités de valorisation.
