L'objectif ZAN (Zéro artificialisation nette) vise d’ici 2031 à réduire au moins de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers, et d’ici 2050, à avoir au moins autant de surfaces renaturées que de surfaces artificialisées. Même si le Premier ministre Michel Barnier a fait part, début octobre 2024 et sans trop de détails, de sa volonté d’assouplir cette loi "pour répondre aux besoins essentiels de l’industrie et du logement", les conséquences restent pour l’heure bien réelles. Philippe Lorban, président du Medef Hauts-de-France et dirigeant de Lorban TP (près de 50 M€ de CA, 400 salariés), une société de travaux publics à La Longueville (Nord), prévient : "La raréfaction du foncier industriel disponible nous obligera à mettre en place de nouvelles règles pour l’acquisition de terrains à vocation économique. La procédure d’évaluation des projets d’implantation d’entreprise prévoira de mesurer le besoin en surface constructible, l’identification et la présentation en détail du projet industriel, et de juger sa pertinence en évaluant les retombées en matière d’emploi et de fiscalité pour le territoire mais aussi son intégration dans le tissu économique local". Avec, comme critère prépondérant, "la rationalité sur la création d’emplois au regard de la surface consommée".
Des règles selon les territoires ?
Pour Philippe Lorban, il convient néanmoins "d’adapter le zéro artificialisation nette aux territoires. On ne peut pas appliquer la même logique foncière en Lozère, un département rural de 5 200 km² avec 15 habitants au km² et un pourcentage d’artificialisation de 0,54 % et dans le département du Nord, historiquement industriel, de 5 750 km² avec 455 habitants au km² et un pourcentage d’artificialisation de 22 %", compare-t-il. À terme, "il y aura des choix et des arbitrages à faire sur les zones d’activité à développer via l’élaboration du Schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET)", renchérit Yann Pitollet, directeur général de Nord France Invest, l’agence régionale de développement économique, bras armé de la région Hauts-de-France pour détecter et attirer des entreprises françaises et étrangères dans la région.
Encore en cours d’élaboration pour les Hauts-de-France, ce document de planification précise, à l’échelle régionale, la stratégie, les objectifs et les règles dans plusieurs domaines en termes d’aménagement du territoire. Sur la métropole lilloise, le PLU vient d’être révisé pour intégrer l'objectif ZAN. "Cela se traduit notamment par des surfaces en extension urbaine très réduites, donc moins de possibilités de construction", commente Jean-Michel Sède, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Hauts-de-France et directeur général du promoteur immobilier nordiste Loger Habitat (24,4 M€ de CA en 2022), qui résume ainsi l’enjeu : "Il faut reconstruire la ville sur la ville, favoriser la réhabilitation et restructurer le tissu urbain existant". Face à ce constat, Emmanuel Cohardy, président de la CPME des Hauts-de-France, met quant à lui en garde contre le risque de "désertification, avec une concentration des activités sur certains bassins de vie au détriment des territoires ruraux, qui vont perdre leurs services et leurs habitants".
"Il faut reconstruire la ville sur la ville, favoriser la réhabilitation et restructurer le tissu urbain existant."
Des délais et des coûts dissuasifs
Autre risque mis en avant par Jean-Michel Sède, le coût des terrains. "Les fonciers mutables sont très convoités, donc les prix augmentent". S’agissant le plus souvent d’anciens sites industriels à recycler, à transformer et à requalifier, "le foncier coûte plus cher et les délais peuvent être plus longs avec des diagnostics complémentaires à faire", constate-t-il. Un coût auquel il convient d’ajouter celui lié à la dépollution.
Ces délais et coûts supplémentaires pourraient en dissuader certains. "La loi complexifie les dossiers qui peuvent prendre du retard avec de nouvelles obligations légales à remplir et de nouvelles études à mener – diagnostic pollution, étude faune-flore, recherche de zones humides, sondage archéologique… – qui peuvent amener à des délais jusqu’à deux ans pour obtenir un permis de construire", détaille-t-il.
"Un trop long délai de procédure peut être un obstacle pour un investisseur."
Pour un industriel, "ce n’est pas entendable, concède Philippe Lorban. Un trop long délai de procédure peut être un obstacle pour un investisseur". Pour lui, les services instructeurs doivent être "facilitateurs" dans la procédure d’obtention du permis de construire. Heureusement, "bien conscient de cette problématique, l’État a labellisé 55 sites clés en main, soit 20 000 hectares qui bénéficieront d’un accompagnement spécifique qui permettra de simplifier et de réduire de 17 à 9 mois l’obtention d’un permis de construire". "Si c’est trop long ou trop cher, cela peut désintéresser des investisseurs qui seraient tentés d’aller voir ailleurs, notamment à l’international qui bénéficie d’un spectre de choix beaucoup plus large", confirme Emmanuel Cohardy qui met en garde contre un éventuel "dumping" entre plusieurs territoires, car "l’arbitrage se fera au plus offrant".
Les projets industriels doivent s’adapter
Autre difficulté induite, avoir suffisamment de terrains à proximité de la zone d’implantation pour construire toutes les infrastructures et les logements nécessaires face aux créations d’emplois qui découlent de nouvelles implantations industrielles. Yann Pitollet assure que les entreprises sont prêtes à jouer le jeu. "La question de la rareté et de la pression foncière est un phénomène assez général. Elles sont obligées de revoir leur projet, de faire plus compact et de faire sur deux niveaux. C’est à elles de s’adapter". En atteste les dernières expériences de Nord France Invest. Pour pouvoir installer de nouvelles entreprises, l’agence a identifié des sites d’entreprises qui avaient fermé leurs portes et leur a proposé des surfaces parfois deux fois plus petites. Ce n’est finalement pas autre chose qu’une histoire "d’optimisation" et de "densification", commente Jean-Michel Sède.
Emmanuel Cohardy qualifie tout de même la loi ZAN de "vertueuse" : "Cela nous oblige à trouver de nouvelles méthodes" et incite les entreprises à limiter leurs surfaces, notamment les parkings. Si la loi constitue une contrainte supplémentaire pour développer de nouveaux sites, il y a plein de solutions pour se conformer aux nouvelles exigences. Face à un industriel qui veut s’implanter sur telle surface, il faudra concevoir des usines plus compactes ou plus verticales pour consommer moins de terrain, explique-t-il. Ou avoir un usage plus intensif des friches industrielles avec des outils de dépollution car ce sont des terrains déjà artificialisés". La loi ZAN impose de nouvelles exigences et des contraintes de plus en plus fortes", poursuit Yann Pitollet, qui se montre toutefois pragmatique sur cette "mesure de bon sens". "Il faudra faire avec, l’intégrer et apprendre à travailler autrement. On ne peut pas artificialiser le territoire régional à tout va, il faut être exigeant et avoir des objectifs de sobriété foncière". Reste une enveloppe globale pour la région avec laquelle il faudra bien s’accommoder. En outre, certains "grands projets d’envergure nationale ou européenne" sont exemptés du calcul (lire par ailleurs).
"On ne peut pas artificialiser le territoire régional à tout va, il faut être exigeant et avoir des objectifs de sobriété foncière."
Des sites propres clés en main
Pour le directeur général de Nord France Invest, il convient de préparer l’avenir et d’anticiper les besoins futurs, en valorisant et en réhabilitant les friches industrielles en amont. "Il reviendra à la puissance publique et aux établissements publics dont c’est le travail d’acheter des sites pollués, de les déconstruire, de les dépolluer et de les revendre". Un défi d’autant plus grand que la concurrence européenne voire mondiale est rude en termes d’implantation de sites industriels. "Il faut avoir des sites propres et clés en main et pas d’incertitudes" plaide-t-il. Alors que Nord France Invest continue de proposer aux entreprises les terrains développés ces dernières années, Yann Pitollet assure que la région n’est "pas mal lotie et qu’il n’y a pas eu de cas de projet perdu à cause d’une pénurie foncière sur le territoire. Il nous reste encore des terrains constructibles. Nous avons des aérodromes qui ne sont pas utilisés tous les jours". Et de citer en exemple la communauté d’agglomérations de Maubeuge qui souhaite faire de son aérodrome une zone d’activités de 80 hectares.
Des industriels peu conscients des enjeux
"Nous avons de grandes métropoles et beaucoup d’espaces qui peuvent être utilisés pour le développement économique. En revanche, s’ils deviennent inexploitables à cause de la loi, cela deviendra préjudiciable " prévient de son côté Emmanuel Cohardy. Pour l’heure, il s’interroge sur la réelle intégration de l’impact de la loi : "Si les élus et les professionnels du bâtiment l’ont bien approprié, les chefs d’entreprise n’en ont pas toujours conscience et risquent de la découvrir au moment du dépôt du permis de construire". Même si jusqu’à maintenant, il n’a pas eu de remontée de chef d’entreprise demandant à la CPME d’intervenir. Pour lui, "la loi n’est pas sur le haut de la pile des menaces potentielles", eu égard notamment au contexte géopolitique et politique local. "Nous allons tout faire pour que cela ne casse pas la dynamique actuelle et ne limite pas les investissements étrangers", conclut le directeur général de Nord France Invest.
700 friches industrielles disponibles
Si, lors de sa promulgation la loi ZAN a suscité beaucoup d’inquiétudes, les acteurs des Hauts-de-France s’accordent à dire que celle-ci n’a pas encore eu d’impacts sur l’implantation d’entreprises dans la région. "Je n’ai pas connaissance de projets qui ont été freinés ou d’industriels qui auraient fait marche arrière. Mais c’est une contrainte dont il faut discuter pour trouver des solutions qui répondent à la fois au développement économique et à l’environnement", signale Philippe Lorban. Si Emmanuel Cohardy regrette que la situation économique incertaine ait "freiné les projets d’extension des entreprises et calmé le jeu", il assure que la loi n’a pas eu d’effets indésirables, "mais l’inquiétude reste entière". Il revient à chacun de "trouver sa place entre les injonctions paradoxales", poursuit-il, soit entre celle de devoir développer économiquement le territoire, et notamment de le réindustrialiser, et celle de protéger une région où l’agriculture et l’agroalimentaire sont très présents.
Heureusement, la richesse de la région repose sur son foncier encore disponible, avec quelque 700 friches industrielles pour environ 16 000 hectares. "Nous avons une carte à jouer sur la région car nous sommes à un carrefour européen, avec un accès sur l’Europe du Nord et sur la région parisienne", démontre Emmanuel Cohardy. Avec 78 projets, soit une hausse de 42 % des projets industriels entre 2021 et 2022, la région jouit d’une forte attractivité dans l’Hexagone. Tout comme en Europe où les Hauts-de-France figurent dans le top 10 des régions les plus attractives. "Nous affichons de bons résultats en termes d’implantation, mais rien n’est jamais acquis", d’autant plus quand la loi ZAN vient s’en mêler, prévient Yann Pitollet. Car la logique foncière reste bien le critère indispensable pour que de nouvelles industries puissent s’installer.
