Dans la vie d'une entreprise, la question immobilière ne peut être traitée à la légère. Qu'il s'agisse de bureaux, d'entrepôts ou d'ateliers, l'achat de locaux professionnels pose effectivement des problèmes de trois ordres: financiers, juridiques et fiscaux. Financièrement, le chef d'entreprise doit savoir anticiper sur ses capacités de financement et ses besoins futurs. Dans le cas d'un achat financé par un emprunt à taux fixe, l'entrepreneur peut alors déterminer avec précision le coût de l'investissement. En louant les locaux, en revanche, il lui sera impossible de connaître exactement le coût de cette dépense: un loyer commercial peut augmenter dans des proportions très variables au fil des années. Juridiquement, il devra faire le choix d'acheter les locaux en direct ou via une société civile immobilière (SCI), avec inscription des murs à l'actif professionnel ou en conservant les murs dans le patrimoine privé, en crédit-bail immobilier... Enfin, fiscalement, les incidences ne sont pas les mêmes selon que l'on achète des locaux neufs ou anciens. Un immeuble professionnel de plus de cinq ans sera soumis à des droits de mutation de 5,09% que la transaction porte sur des locaux acquis directement par l'entreprise, par l'exploitant ou sur des parts de société civile immobilière. L'acquisition de locaux neufs, quant à elle, est soumise à la TVA immobilière au taux de 19,60%.
Acheter au nom de qui?
L'achat peut être réalisé soit par l'entreprise, soit par son (ses) dirigeant(s). Dans le premier cas, les murs seront inscrits à l'actif professionnel, augmentant par là même la valeur totale de l'entreprise. Première conséquence: une meilleure image auprès des banques. Mais dans la plupart des cas, l'acquisition nécessitant un emprunt, il serait peut-être hasardeux d'acheter les murs dès le début de l'activité. Les investissements pourraient certainement être concentrés sur des postes plus productifs. De même, il n'est pas certain que l'achat, quelques années seulement avant la cession de l'entreprise, soit intéressant. Le surcoût immobilier pouvant rebuter un éventuel repreneur, sauf bien entendu dans le cas où l'activité repose sur cet immobilier, comme l'exploitation d'un hôtel. Quand l'acquisition est faite par le ou les dirigeants avec l'intention de louer les murs à l'entreprise, l'opération permet avant tout de capitaliser un actif et de se constituer un patrimoine immobilier.
