Le marché du logement neuf en Hauts-de-France traverse une transformation profonde. Selon les dernières données publiées par l’Observatoire du CECIM Nord, avec un total d’environ 5 500 logements réservés dans la région en 2025, l’activité montre une hausse de 22 % sur un an. Cette progression reste toutefois en "trompe-l’œil", car elle ne traduit pas un retour des acquéreurs particuliers, qui depuis 2022 ne sont plus au rendez-vous. Une tendance qui s’accroît encore en 2025.
Les ventes aux investisseurs privés en chute de 68 %
Ainsi, les ventes aux particuliers ont chuté de 37 % en 2025, tandis que celles aux investisseurs privés ont décroché de 68 %. Les ventes en bloc, réalisées auprès de bailleurs sociaux et d’investisseurs institutionnels, qui représentent 73 % des réservations régionales, ont bondi de 89 % en un an, atteignant près de 4 000 ventes, et constituent désormais le principal débouché pour les promoteurs.
"Nous espérons voir revenir rapidement ces investisseurs privés. On sent un premier frémissement lié au lancement du dispositif Jeanbrun",
À l’échelle régionale, le volume de ventes en bloc a été multiplié par plus de 7,5 entre 2022 et 2025, illustrant une prise de relais spectaculaire sur la vente au détail.
"La disparition de l’investisseur privé est vraiment le fait majeur de 2025", observe Jean-Michel Sède, président du CECIM Nord. "Ce phénomène est encore plus sensible sur le territoire de la Métropole européenne de Lille, où le marché est locatif par excellence. Nous espérons voir revenir rapidement ces investisseurs. On sent un premier frémissement lié au lancement du dispositif Jeanbrun, qui représente un grand espoir pour les acteurs du logement".
Successeur du dispositif Pinel, qui a pris fin en 2024, le Plan Relance Logement, dit Jeanbrun, a été lancé en urgence en janvier 2026, pour tenter de redonner de l’air aux constructeurs en faisant revenir les investisseurs privés. Elle promet aux propriétaires un amortissement déduit de leurs revenus locatifs, et une déduction de charges sur leurs impôts, englobant notamment les travaux, les intérêts d’emprunt immobilier et la taxe foncière.
Les prix continuent de grimper
Paradoxalement, la contraction de la demande individuelle ne freine pas la hausse des prix. La production de logements restant limitée en ces temps de crise du secteur, la rareté de l’offre continue de soutenir leur valeur. Le prix moyen d’un appartement neuf atteint désormais 4 278 euros le mètre carré dans la région, en hausse de 4,2 % sur un an. "Le prix des logements augmente mais reste structurellement plus bas que dans d’autres régions. La population des Hauts-de-France est importante mais reste stable, comparée à d’autres secteurs qui sont soumis à une très forte pression démographique. Reste que comme partout ailleurs, les évolutions de nos modes de vie font que le nombre de ménages augmente", commente Jean-Michel Sède.
La métropole lilloise, traditionnel moteur du marché régional, illustre ces tensions. Sur le périmètre du SCoT (schéma de cohérence territoriale) de Lille, le prix moyen s’établit à 4 158 euros le mètre carré, soit une progression de 11 % sur cinq ans. Mais la demande des ménages y recule fortement : les réservations en accession privée ont chuté de 39 % en 2025, hors ventes en bloc. La part de marché de ce territoire dans les ventes régionales recule ainsi de 52 % à 44 %, avec des secteurs où le repli est fortement marqué, comme Armentières et la vallée de la Lys (-58 %), Lille (-56 %) et la couronne nord (-50 %). Le département du Nord demeure néanmoins le principal pôle d’activité, concentrant 67 % des achats régionaux hors ventes en bloc, note le Cecim.
