Face à la crise de l’immobilier, comment le groupe Tisserin prépare-t-il l’après ?
Le marché de l’immobilier va forcément repartir, la question, c’est de savoir quand. 2023 était une mauvaise année, 2024 était pire encore. Quant à 2025, on verra… Cette crise a fait chuter notre chiffre d’affaires, de 400 millions d’euros en 2021, à 330 millions d’euros en 2024. L’avantage de notre groupe, c’est d’être une société coopérative : nous n’avons pas à verser de dividendes à des actionnaires, ce qui nous permet de nous tenir prêts à relancer la machine. Cela arrivera sûrement dans les deux prochaines années. Avec toutefois un important changement de paradigme : c’est la fin de la France des propriétaires.
C’est-à-dire ?
Pendant 20 à 25 ans, l’immobilier neuf en France a été financé par les particuliers, principalement via les lois de défiscalisation. Mais il y a deux ans, la hausse des taux d’intérêt a sorti du marché cette clientèle. La classe moyenne ne peut plus investir, c’est le fondement même de la crise de l’immobilier.
"Nous réalisons 70 % de nos ventes auprès de foncières et 30 % auprès des particuliers. En 2019, ces pourcentages étaient inversés"
En France, le mètre carré atteint un prix moyen de 5 400 euros, parking compris. Les taux d’intérêt ont peu de chance de baisser de manière très significative. Pour que les particuliers retrouvent le pouvoir d’achat qu’ils avaient avant la crise, il faudrait que les prix des biens neufs baissent de 30 %. Ce qui n’arrivera pas. D’autant que les nouvelles normes de construction vont continuer de tirer mécaniquement les prix vers le haut. Même si une nouvelle loi de défiscalisation voyait le jour, ce ne serait qu’un pansement sur une jambe de bois…
Votre clientèle est donc en train de changer ?
Nous continuons à vendre du logement à une clientèle de particuliers, mais plutôt aisés, ainsi qu’aux primo accédants, qui bénéficient d’aides comme le prêt à taux zéro, une TVA réduite, une exonération de taxe foncière sur la construction neuve, etc. La classe moyenne en revanche ne peut plus acheter nos logements. Cette clientèle est remplacée par des foncières, qui achètent nos logements en vue de les louer, avec une vision différente, notamment sur la qualité du bien, qu’elle privilégie.
La tendance actuelle est à l’essor des foncières et l’on voit arriver des acteurs étrangers, notamment des fonds de pension, en provenance d’Angleterre, d’Allemagne ou des États-Unis. Nous réalisons désormais 70 % de nos ventes auprès de foncières et 30 % auprès des particuliers. En 2018-2019, ces pourcentages étaient inversés.
Cela implique de revisiter votre stratégie ?
Oui, nous avons fait le choix de monter encore en gamme sur nos logements, avec la performance énergétique pour fil rouge. Les logements construits sous l’ère de la défiscalisation étaient standardisés et médiocres, car il ne fallait pas dépasser un certain prix. Nous nous lançons désormais dans la construction de logements passifs, avec une avance de 6 à 10 ans sur la réglementation. Il y aura un surcoût à l’acquisition de 3 à 4 %, qu’une foncière peut amortir sur la durée de détention du bien.
Une foncière a d’ailleurs tout intérêt à acheter ce type de logement, dans la mesure où il se revendra bien et plus cher dans dix ans. Nous croyons beaucoup à ce modèle, preuve en est : nous allons sans doute lever des fonds fin 2025, début 2026, pour créer notre propre foncière privée, en vue d’acheter les logements que nous construirons avec ces standards de qualité.
