«On s'est fait très peur à la rentrée de septembre dernier mais finalement le marché de bureaux a globalement progressé de 9% l'an dernier, confirmant le rebond de 2010», se félicite Magali Marton, responsable de la recherche DTZ pour l'Europe continentale, le Moyen Orient et l'Afrique. Explication: «les grandes entreprises ont toujours besoin de déménager dans un objectif d'optimisation de leurs coûts, une démarche également applicable aux entreprises de taille intermédiaire.» «2011 a été plutôt positive après 2010 qui était une très belle année», confirme Stanislas Leborgne, directeur Développement Régions de CBRE. Avec une différence essentielle entre ces deux années: «En 2010, l'ensemble des marchés régionaux avait progressé. L'an dernier, la situation a été assez hétérogène.» Avec quelque 1,3million de m² commercialisés hors Île de France, le marché en région n'a que très légèrement reculé de 4%, une paille par rapport aux prévisions les plus pessimistes du premier semestre. Richard Malle, directeur Research France de BNP Paribas Real Estate souligne ainsi que la bonne tenue s'explique par le dynamisme des grandes transactions supérieures à 1.000m² où le privé a pris le relais du secteur public.
Lyon, Nantes et Toulouse en forme
L'Île de France domine le marché avec 2,4millions de m² placés (+13%) sur un total de 3,3millions tandis que la situation est plus hétérogène en province. Avec 260.000m² commercialisés l'an dernier, soit près de 10% du marché francilien, Lyon «fait figure de modèle» et conforte sa deuxième place nationale (lire par ailleurs), constate Magali Marton. Lyon a en effet franchi pour la deuxième fois en 20 ans le cap des 250.000m² avec une opération de 12.500m² à la Part-Dieu. Même dynamisme à Toulouse qui a passé la barre des 130.000m² pour la troisième année consécutive, fait remarquer Richard Malle, directeur Research France de BNP Paribas Real Estate. En revanche, Marseille est à la peine avec seulement 56.000m² commercialisés contre 75.000m² un an plus tôt. Une mauvaise performance qui tient d'une part à l'absence à très court terme d'offres de neuf mais aussi à une absence de services de transports en commun qui ne correspondent pas aux fondamentaux exigés par les grandes entreprises dans leurs opérations de déménagement. La cité phocéenne a toutefois de solides atouts à moyen terme avec quelques grands projets annoncés comme Euromed 2 en 2013. Les investissements, en hausse de 33% entre2010 et2011 privilégient en effet toujours les quartiers les plus prisés comme la Part-Dieu à Lyon ou Euromed à Marseille, précise Richard Malle. Et c'est sans doute là que le bât blesse: l'offre en neuf n'est pas suffisante pour faire face à la demande. «Si les investisseurs ne prennent pas le risque de lancer des opérations en blanc, il y a un risque de pénurie à l'horizon de deux à trois ans», prévient le directeur Research France de BNP Paribas Real Estate.
Marseille et Lille à la traîne
S il souligne lui aussi les bonnes performances de Lyon (+18%) mais également de Nantes - ville marquée par de nombreuses opérations en comptes propres qui permettent d'afficher une hausse spectaculaire de 76% -, Stanislas Leborgne note une dégradation de la situation à Lille à l'image de Marseille. Son explication: dans ces deux agglomérations très marquées par le poids des administrations, les projets liés à la Révision générale des politiques publiques (RGPP) arrivent en fin de course et la demande privée ne suffit pas à assurer le relais. Deuxième élément: la baisse importante des opérations supérieures à 5.000m² qui affolent ou font au contraire plonger les baromètres. Nantes a pour sa part atteint des niveaux très élevés grâce notamment à des opérations en compte propre du Crédit agricole et du Crédit Mutuel portant au total sur plus de 25.000m².
Quid de 2012-2013?
Et dans les prochains mois, quel avenir nous prédisent nos spécialistes? Stanislas Leborgne table sur un «trou d'air» d'ici à la mi-2013 au regard des projets en cours. «La principale difficulté est l'absence de projets pour 2012, confirme Magali Marton. Les banques prêtent difficilement ou alors en prenant le maximum de précautions.» Mais de noter toutefois la réapparition «timide» d'opérations en blanc qui pourraient augurer d'une réelle reprise en 2013-2014. «Pour 2012, nous tablons sur une baisse globale de l'ordre de 10% du marché des bureaux en régions mais compte tenu des niveaux atteints, il s'agit plus d'une consolidation que d'un retournement de tendance, indique Richard Malle. Les indicateurs économiques sont nettement moins mauvais que prévu. Bien que toujours prudents, les investisseurs sont beaucoup plus rassurés qu'en septembre.»
Malgré des prévisions pessimistes, le marché de l'immobilier d'entreprise a plutôt bien résisté en 2011. Certains toutefois de prédire un «trou d'air» en 2012-2013 au regard des projets en cours.
