Quelle est la tendance sur le marché de l’immobilier de bureaux dans les Alpes-Maritimes ?
Avec 78 000 m2 de transaction en 2023, contre 79 000 m2 l’année précédente, nous pouvons nous prévaloir d’avoir un marché assez stable. Nous arrivons ainsi en dixième position dans le classement national des transactions de bureaux.
Comment se portent Nice et Sophia Antipolis, les deux principaux marchés du territoire ?
La répartition n’est pas très homogène pour 2023 puisqu’il y a eu 45 000 m2 concernés par les transactions à Sophia Antipolis, et seulement 19 000 m2 sur Nice ce qui s’explique non pas par un ralentissement mais par un manque d’offre neuve et de grandes surfaces. A contrario, Sophia Antipolis a été portée par des transactions de grandes surfaces car il y avait de l’offre disponible. On peut citer NXP qui a pris à bail un peu plus de 6 000 m2 ou la transaction d’Escota en BEFA (bail en l’état futur d’achèvement, NDLR) sur Ecotone, immeuble à construire de la Compagnie de Phalsbourg.
Qu’en est-il du marché locatif et du niveau des loyers ?
À Sophia Antipolis, le mètre carré, avec parking, a atteint les 300 euros, notamment sur le futur Ecotone. À Nice, la valeur maximale atteinte, hors parking cette fois, était de 230 euros du mètre carré, parce qu’il n’y a plus d’offres neuves et plus d’offres avec vue sur mer non plus. Tout a été consommé !
Les entreprises réduisent-elles leurs surfaces ?
À Sophia, nous constatons l’inverse : une création nette de consommation de surfaces. Nous avons analysé les 15 plus grosses transactions depuis 2020 et avons constaté que 10 d’entre elles consommaient plus de surfaces qu’elles n’en réduisaient. C’est le cas d’ARM, Renault Labs qui a quasi doublé sa surface, GSF qui a loué 3 600 m2 supplémentaires, Bosch, Planisware ou Bechtle Comsoft. Nous sommes vraiment sur un marché résilient, à l’encontre de ce qui peut être constaté sur d’autres marchés.
Quelles sont les perspectives pour 2024 ?
À Nice, dans le neuf, il n’y aura rien d’autre que "le Mercantour", un programme de 4 000 m2, développé par Adim Côte d’Azur, filiale de Vinci Construction, qui sera livré cet été. C’est le seul endroit où il y aura encore de la grande surface disponible. L’année sera assez équivalente à 2023. On ne pourra pas voir de grands exploits. En ce moment, j’ai par exemple un utilisateur qui recherche plus de 2 000 m2 à l’Arenas, et je ne suis pas capable de lui proposer sur un seul site. Il faudra être sur plusieurs immeubles ou plusieurs étages ou plusieurs lots. Cela sous-entend donc des négociations avec des propriétaires différents, cela complexifie les choses, mais on s’adapte !
À Sophia Antipolis, Valimmo va proposer cet été presque 10 000 m2 avec SymphonIA (ex-site Dow Chemical, racheté avec le groupe Courtin qui a bâti Cor Natura, NDLR). Depuis deux-trois ans, les transactions explosent sur Sophia, je pense que l’on va retrouver un rythme plus standard.
Quel est l’avenir de l’immobilier de bureaux à plus long terme ?
En cinquante ans d’existence, plus de 1,50 million de mètres carrés ont été développés à Sophia Antipolis, ce qui n’est pas mal. 50 ans, c’est jeune mais plus tant que ça pour certains immeubles. Il y a un marché de la réhabilitation qui arrive et qui permet d’avoir une offre financièrement intermédiaire entre le neuf et le seconde main très vieillissant. Ce que l’on ne trouve pas à Nice où il y a de la rénovation mais pas de réhabilitation car on est davantage sur des immeubles copropriétés, ce qui rend la réhabilitation beaucoup plus compliquée.
Quant au neuf, à Nice, l’EPA (Établissement Public d’Aménagement de la Plaine du Var, NDLR) lance toujours des appels d’offres sur le périmètre du Grand Arénas et de Nice Méridia. On va passer au Grand Méridia, puis il y a tout le périmètre autour de l’aéroport où il y a de la constructibilité et où on ne peut pas faire de résidentiel.
Mais puisqu’il faut de la pré-commercialisation et qu’il est difficile aujourd’hui pour les entreprises de se positionner à deux ou trois ans, cela laisse un point d’interrogation : comment cela va se concrétiser réellement ?
