Il existe trois principaux contrats de baux pouvant être signés par les professionnels, présentant différentes caractéristiques. Le bail commercial a comme principal avantage de conférer au locataire un droit au renouvellement, assurant ainsi une certaine sécurité. Le bail dérogatoire est adapté pour les jeunes entreprises dans l'attente de l'évolution de leur croissance, offrant plus de souplesse. Quant au bail professionnel, il est conclu pour des locaux à usage exclusivement professionnel.
Le bail commercial
Les baux commerciaux concernent les locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.La durée minimale est de 9ans. Le preneur peut normalement résilier le bail tous les 3 ans moyennant un préavis de 6 mois signifié par acte d'huissier de justice. Le loyer est fixé librement entre les parties qui conviennent également contractuellement de la partie supportant les charges tant d'entretien courant que de grosses réparations (ravalement, toiture). La sous-location est par principe interdite, sauf stipulation contractuelle ou accord du bailleur qui doit alors être appelé à concourir à l'acte. La cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne peut être interdite mais de nombreux baux prévoient des restrictions (accord express et préalable du bailleur, rédaction d'un acte authentique...) sous peine de nullité de la cession et de résiliation du bail. Le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit lui verser une indemnité d'éviction, sauf en cas de motifs graves ou légitimes justifiés (défaut réitéré de paiement de loyers, défaut d'exploitation, exécution de travaux non autorisés...).
Le bail dérogatoire
Dérogeant au statut des baux commerciaux, appelé également "bail précaire" ou "bail de courte durée", il permet de prendre à bail provisoirement et pour une durée brève des locaux, abstraction faite du cadre plus rigide des baux soumis au statut. Les parties doivent expressément manifester leur intention de déroger au statut. La durée doit impérativement être inférieure à 2 ans. À l'expiration de ce délai, le locataire doit quitter les locaux. À défaut, le bail devient commercial. Des baux dérogatoires successifs peuvent être conclus à la condition de ne pas dépasser 2ans. Le bail dérogatoire est à distinguer de la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties.
Le bail professionnel
Par exclusion, le bail professionnel concerne les professions qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni agricoles et ni industrielles, c'est-à-dire principalement les professions libérales. La durée est au moins égale à 6 ans. Le locataire peut notifier congé à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois. Au terme du bail, à défaut pour chaque partie de délivrer congé - non motivé - en respectant un préavis de 6 mois, le bail est tacitement reconduit pour la même durée. Les parties conviennent contractuellement du montant du loyer, de l'interdiction ou non de la possibilité d'une sous-location, d'une cession et du transfert ou non des charges sur le preneur.
Avant de signer un bail, mieux vaut connaître les tenants et aboutissants du contrat envisagé. Revue de détail avec Virginie Delannoy, avocate chez Simon Associés.
