La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) par un dirigeant d’entreprise pour acquérir ses locaux professionnels, vise principalement à isoler ce patrimoine immobilier de l’activité de l’entreprise, pour le protéger en cas de difficultés financières ou de liquidation judiciaire.
La SCI permet en outre au dirigeant de percevoir des revenus réguliers pendant la durée de l’exploitation, voire après, durant sa retraite. Il se constitue ainsi un patrimoine à moindre coût, le bien étant financé, au moins en partie, par les loyers versés par l’entreprise qui peut également supporter certaines charges (taxe foncière ou travaux d’aménagement) déductibles de son résultat. En cas de vente du bien, la plus-value réalisée relève du régime fiscal avantageux des plus-values immobilières des particuliers.
Par ailleurs, la détention de l’immobilier professionnel via une SCI optimise et facilite la transmission familiale de l’entreprise.
Endettement et fiscalité
Le principal point d’attention du montage d’une SCI demeure l’accès au crédit : c’est en effet le chef d’entreprise (au travers de la SCI) qui s’endette, or sa capacité d’emprunt personnelle est potentiellement plus faible que celle de son entreprise. Le taux d’emprunt pourra donc être élevé.
Par ailleurs selon le taux marginal d’imposition du chef d’entreprise, les revenus encaissés par la SCI pourront être lourdement fiscalisés, ni les frais d’acquisition du bien ni son amortissement n’étant déductibles, de même que les travaux de construction et d’amélioration (hors travaux facilitant l’accueil des personnes handicapées ou protégeant les locaux de l’amiante).
À noter que pour limiter le recours à l’emprunt et éviter une taxation trop lourde des revenus, la SCI peut acquérir la seule nue-propriété du bien, tandis que l’usufruit est acheté directement par l’entreprise. Ce démembrement, créé entre la SCI et l’exploitation, permet de conserver la dissociation des patrimoines. Aucun loyer ne sera versé à la SCI pendant la durée du démembrement et aucun revenu ne sera donc taxé. À terme, la SCI deviendra pleine propriétaire du bien, sans taxation, en ayant financé uniquement la nue-propriété. Cette solution peut être avantageuse pour limiter la charge fiscale tout en conservant la dissociation des patrimoines. Toutefois, depuis 2012, le législateur a renforcé l’encadrement des montages en démembrement et la cession d’usufruit temporaire a été restreinte dans certains cas, notamment lorsque l’usufruit ne s’éteint pas automatiquement au bout de 30 ans.
