Fondée en 2019 à Toulouse, la foncière responsable Bellevilles (32 salariés répartis à Toulouse, Montpellier et Paris), acteur majeur de la réhabilitation des Halles de la Cartoucherie, vient de lever 4 millions d’euros auprès de ses investisseurs historiques et de nouveaux acteurs : la Banque des Territoires, MAIF Impact, Abeille Impact Investing France géré par Inco Ventures, Impakt. EU, Olivier Legrain et un investisseur à impact. Il s’agit de la quatrième opération conclue par cette SAS agréée ESUS (entreprise solidaire d’utilité sociale), qui avait levé jusqu’alors 8,5 millions d’euros.
Agréée "Entreprise solidaire d'utilité sociale"
Ces levées de fonds successives ont toutes été opérées sous la forme d’émissions obligataires (dette à rembourser) et non d’ouverture de capital. “Nous investissons dans différents patrimoines en achetant des immeubles, en les rénovant et en les louant, en recherchant à chaque fois des projets d’utilité sociale”, explique Adrien Ramirez, directeur général délégué de Bellevilles, et associé fondateur au côté de François Gendre, Jérémie Lœvenbruck, Alexandre Born et Sébastien De Hustler. “Cette activité demande de grands besoins en capitaux, précise-t-il. Nous remboursons les fonds levés au bout de 7 ans. C’est le temps qu’il nous faut pour créer de la valeur sur nos projets.”
Logements, tiers-lieux et locaux d’activités ESS
La foncière se rémunère en honoraires (1,4 million d’euros de CA 2022), qui couvrent ses frais de fonctionnement. Les revenus locatifs, eux, permettent de rembourser les emprunts. À la fois investisseur et opérateur, Bellevilles intervient sur le montage, la conception, l’acquisition, la réhabilitation et la gestion de projets mixtes, qui prennent la forme de tiers-lieux, de locaux d’activités spécialisées dans l'économie sociale et solidaire (ESS) ou de logements. Une filiale est créée pour chaque nouveau projet afin de porter l’acquisition, les travaux et d’assurer la gestion du bien, qui permet l’intégration de co-investisseurs (professionnels, institutionnels, citoyens, associatifs).
Réemploi de matériaux
La foncière mène actuellement une trentaine de projets en France. À Albi (Tarn), par exemple, elle finalise “Génération Pasteur”, avec le soutien de la Caisse des Dépôts, la reconversion en logements d’une école du centre-ville datant de la fin du XIXe siècle. “Nous avons conservé les parquets, les moulures, la façade en briques, le beau tilleul dans la cour, décrit Adrien Ramirez. Nous avons aussi travaillé sur le réemploi, en récupérant des contremarques d’escaliers pour faire des éléments décoratifs dans les logements. Les travaux seront terminés courant avril pour une mise en location à partir de mai 2024.” Des commerces vont aussi s’installer, en lien avec les besoins des familles. “Nous n’avons pas encore signé de baux commerciaux mais nous échangeons avec des salons de thé, des crèches, des acteurs culturels aussi”, indique-t-il.
Pacte d’associés
À Toulouse, Bellevilles travaille à la rénovation de la Halle Amouroux, avec LP Promotion, pour en faire un tiers lieu dédié à des activités artisanales. Et avec Cogedim, elle va transformer l’ancienne Soufflerie en un tiers lieu à dimension culturelle autour du street art. Soucieuse de son développement territorial, la foncière envisage l’ouverture d’une quatrième agence, à Bordeaux, Clermont-Ferrand ou Marseille.
En interne, Bellevilles pratique une politique salariale au plus juste : le ratio entre le salaire maximal et le salaire minimal est inférieur à 2,5. “Nous travaillons aussi sur un pacte d’associés qui sera signé très prochainement, révèle Adrien Ramirez, pour rééquilibrer les participations. Aujourd’hui, de Watou (NDLR : la foncière familiale d’immobilier commercial de Sébastien De Hustler) est majoritaire (70 %). Demain, nous serons cinq associés à 20 %. Et à moyen terme, nous devrions ouvrir plus largement le capital de la structure.”
