Le promoteur immobilier de logements neufs que vous dirigez, Urbis Réalisations, a réalisé 400 réservations de logements en 2018 : quels sont vos objectifs de croissance ?
Jean-Philippe Jarno : Nous attendons 450 à 500 réservations en 2019, et n’avons pas pour objectif d’aller beaucoup plus loin à terme. Urbis fait déjà partie des cinq principaux promoteurs à Toulouse et Montpellier intra-muros, et nous comptons nous maintenir à cette place. Nous sommes le 4e opérateur dans la ville de Toulouse, et à Montpellier nous sommes passés de la 20e à la 10e place en 2018.
Urbis est depuis 2007 propriété de Bouygues Immobilier. Qu’implique cette affiliation ?
J.-P. J. : Urbis est une filiale autonome de Bouygues Immobilier, un schéma peu répandu puisqu’il ne concerne que quatre sociétés en France. Nous rendons des comptes à notre actionnaire mais nous restons maîtres de notre stratégie, tout en bénéficiant du soutien du groupe sur les plans financier et technique. La feuille de route définie par Bouygues Immobilier est claire : être un acteur de référence sur son territoire. Urbis est un opérateur très urbain, avec une production à 95 % dans la ville centre, d’où des opérations limitées généralement entre 30 et 50 logements. Nous apportons un soin particulier à l’architecture, à la qualité des prestations et à l’innovation : les résidences livrées depuis fin 2018 incluent notre service de domotique qui permet de piloter très facilement les équipements du logement.
Quelle place prend le numérique dans votre métier ?
J.-P. J. : C'est d’abord un levier important dans la conception. Urbis est un acteur pionnier dans les outils de modélisation numérique du bâtiment (BIM) : cette année, 70 % de nos réalisations vont se faire en BIM, 100 % dès 2020. L’outil facilite la synthèse des projets, ce qui évite de découvrir des problèmes de conception sur le chantier, et permet d’estimer en direct la qualité d’usage, par exemple sur la luminosité des logements.
Nous avons également été pionniers dans l’utilisation du numérique dans la relation client. Toute la phase contractuelle se gère désormais de façon dématérialisée. L’outil permet d'affiner la sélection du client en fonction des besoins qu’il exprime. Demain, le numérique sera aussi un moyen de fluidifier l’information. Nous travaillons d’ailleurs à la création d’un Intranet qui permettra au client et à nos équipes de communiquer plus facilement.
Le numérique bouleverse donc vos pratiques…
J.-P. J. : La mutation du métier de promoteur est plus profonde. Il y a dix ans, beaucoup d’opérations déclinaient des modèles stéréotypés : on constate désormais la richesse architecturale des réalisations et l’engagement des opérateurs sur la qualité environnementale, par exemple avec des projets 100 % bois. Le marché a été tiré vers le haut par les promoteurs, mais aussi à la demande des collectivités. À Toulouse, la métropole recommande la certification NF HQE : c’était une démarche inhabituelle il y a encore trois ans, c’est aujourd’hui la norme en zone d’aménagement concerté, et cela se diffuse désormais sur tout le territoire. Le métier est aussi devenu plus complexe. On fait de la couture urbaine, avec des projets toujours plus adaptés à leur environnement. La collectivité et le promoteur ne sont plus les seuls co-concepteurs du projet : il faut savoir écouter les riverains et les clients.
Vous présidez l’ObserveR, l’outil d’analyse du marché immobilier toulousain. Quelles sont les principales tendances ?
J.-P. J. : Le foncier reste une problématique majeure, avec une raréfaction des mises à l’offre aggravée par le contexte électoral et une concurrence exacerbée entre opérateurs. C’est une tendance qui devrait se prolonger durant l’année à venir, avec des conséquences sur le niveau des mises en vente d’ici à fin 2019. Le risque est que ces tensions se répercutent sur les prix, qui ont déjà connu des hausses de l’ordre de 4 % l’an dernier, directement liées à la rareté du foncier et à l’inflation des coûts de construction. Il n’est de l’intérêt de personne que les prix montent encore.
Quel est votre regard sur le volet habitat du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi-H) adopté mi-avril par Toulouse Métropole ?
J.-P. J. : Nous espérons déjà que ce vote permettra le déblocage de certains projets mis en attente. Le PLUi-H montre clairement la volonté des élus de maîtriser la densification du territoire, avec des baisses sensibles de surfaces constructibles (jusqu’à -43 % pour certains quartiers périphériques, NDLR). Prenons garde, encore une fois, aux conséquences d’une raréfaction de l’offre sur le niveau des prix. Il n’y a pas de vacance à Toulouse, tout ce qui se construit est occupé dans le mois qui suit.
