Initié dès 2009, le projet urbain Toulouse EuroSudOuest (Teso) est entré mi-mars dans une phase décisive : le lancement d'une enquête publique de six semaines à propos des neuf hectares de terrains jouxtant la gare Matabiau. En dix ans, le contexte du projet a bien changé : l'enjeu n'est plus tant d'accompagner l'arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV) Paris-Toulouse, validée dans son principe mais toujours sans calendrier, que de "faire muter un quartier central mais dévalorisé", résume le maire Jean-Luc Moudenc. Une zone avec des atouts en termes de mobilité, à proximité des gares ferroviaire et routière et du métro.
"Une demande des entreprises pour revenir en centre-ville"
La première tranche de travaux a ainsi été centrée sur la gare, avec l'achèvement d'ici à fin 2019 du parvis et de la voirie (allées Jean-Jaurès, nouvel accès avenue de Lyon). L'ouverture de l'enquête publique ouvre une séquence plus sensible puisqu'y seront tranchés, notamment, la réalisation des premières opérations structurantes et le permis de construire de la Tour Occitanie. Prévue pour culminer à 150 mètres de haut, cette dernière a cristallisé les critiques des associations de riverains alors qu'elle ne représente que 7 % des surfaces planifiées dans le cadre du Teso. Ses 30 000 m2 seront réservés pour un tiers à des bureaux, pour lesquels l'investisseur du projet – la Compagnie de Phalsbourg –, indique qu'il est trop tôt pour lancer la commercialisation "Ce qui est clair, c'est que nous répondons à une demande d'acteurs qui veulent revenir au centre-ville", indique un représentant de la société.
Premiers projets d'ici à 2022
La création d'un véritable quartier d'affaires au coeur de Toulouse est une demande ancienne du tissu économique, que Teso semble enfin satisfaire. Le projet prévoit 300 000 m2 de bureaux répartis sur les 135 hectares de l'opération d'aménagement. Un chiffre que le maire de Toulouse a déclaré "non négociable" au même titre que la construction de 2 500 logements. L'un des enjeux du projet sera de faire accepter la densité du nouveau quartier, avec certainement un traitement architectural différencié entre les secteurs proches des voies ferrées, où les immeubles pourront atteindre la hauteur maximale de 60 mètres, et les zones proches des habitations actuelles.
Si l'enquête publique aboutit à un avis favorable, le calendrier pourrait s'accélérer puisque les développements immobiliers (Tour Occitanie, Sernam) sont annoncés pour la période 2019-2022. Le reste du programme devrait s'étaler d'ici à 2030. Toulouse rattraperait ainsi le retard d'offre accumulé durant les dernières décennies par rapport aux autres grandes métropoles : à titre de comparaison, le projet Bordeaux-Euratlantique prévoit 500 000 m2 de bureaux d'ici à 2027, et le quartier d'affaires Lyon-Part Dieu compte déjà 1,65 million de m2. La demande semble, elle, au rendez-vous : les loyers des bureaux neufs de centre-ville frisent déjà les 200 €/m2, selon les données de l'Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise.
