Sur l’ancien site de l’usine Coca-Cola de Cagnes-sur-Mer, près de Nice, le chantier a bien avancé. Il devrait s’achever en 2028, pour donner lieu à un nouvel ensemble immobilier. Baptisé Les Terrasses d’Ella, il devait initialement proposer une centaine de logements pour seniors mais "nous avons transformé le projet, grâce au concours de chacun, pour en faire 58 logements dédiés aux actifs des entreprises locales", explique Franck Cannata, président de l’UPE06. "Pas de quoi répondre, évidemment, à l’ampleur de la demande, mais c’est une première pierre, nécessaire au rayonnement économique de notre territoire."
Premier Logement Locatif Intermédiaire des Alpes-Maritimes
Au cœur de l’été, le syndicat patronal a ainsi signé un accord de partenariat avec Cogedim Méditerranée, CDC Habitat et la Ville de Cagnes-sur-Mer pour valider ce projet. Implantés sur la commune, les groupes Costamagna, Ippolito, Ragni ou Renaudi, le pôle santé Saint Jean ou le centre Shopping Promenade (groupe Frey) sont parties prenantes de ce projet. Si ces entreprises n’ont pas toutes le même profil, leurs besoins sont identiques : elles sont en quête de logements pour héberger leurs salariés. "Énormément de nos collaborateurs habitent dans le Var pour avoir un confort de vie, un nombre de mètres carrés suffisant, et certains commencent à aller dans le Moyen-Pays, rapporte Pierre Ippolito, dirigeant du groupe familial du même nom (1 140 collaborateurs, CA 2023 : 299 M€). Cela implique évidemment des déplacements et des demandes de télétravail pour éviter plusieurs heures de route chaque jour. C’est d’ailleurs la première raison de demande de télétravail." Logement et mobilité, l’un ne peut aller sans l’autre et le constat est finalement le même : il n’y a pas assez d’offres et tout est saturé.
L’opération menée aux Terrasses d’Ella a pu se faire grâce au Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce 22 juillet, c’est ainsi la première convention des Alpes-Maritimes qui a été signée en mairie de Cagnes-sur-Mer. Créé en 2014, ce dispositif s’adresse à une grande majorité des ménages, trop aisés pour accéder au logement social mais pas assez pour accéder au parc privé et faire face aux prix qui s’envolent. Le LLI se situe donc entre le logement social et le logement libre, son loyer ou prix est maîtrisé, et il est destiné à être occupé à titre de résidence principale.
Pas de logement, pas de recrutement
Selon l’UPE06, 9 entreprises maralpines sur 10 rapportent que leurs salariés rencontrent des difficultés pour se loger et 77 % des acteurs économiques du territoire disent avoir déjà été confrontés à des candidats qui renoncent à un poste, faute de logement.
C’est le serpent qui se mord la queue : les actifs locaux ont de moins en moins les moyens de rester, quand les salariés extérieurs sont de moins en moins tentés de venir en voyant le prix des loyers. Peu importe l’entreprise qui embauche ni même parfois, le niveau de salaire.
"Nous avons tous le même problème", confirme Samantha Mane, présidente du groupe Mane (8 000 collaborateurs, 1,9 Md€ de CA 2024), Pourtant leader français et numéro 5 mondial des parfums et arômes, une référence donc dans le secteur, "Mane est une sous-branche de l’industrie chimique et les grands bassins de formation les plus proches sont à Marseille ou dans la vallée du Rhône. Alors quand vous cherchez à recruter des personnes avec des savoir-faire spécifiques, elles forcément viennent de loin. Et quelqu’un, avec une famille, qui peut avoir un pavillon avec jardin dans la vallée du Rhône, pour le même loyer qu’un deux-pièces ici, il est certain que le sujet est délicat", explique la dirigeante.
8 000 fonctionnaires pour 200 logements
Même préoccupation "dans tous les services publics", assure Laurent Hottiaux, préfet des Alpes-Maritimes qui a pris ses fonctions en mai dernier. "Nous avons de très grosses difficultés de recrutement, des difficultés sans précédent liées à la pénurie de logements et à l’offre extrêmement limitée du marché locatif dans notre département : sur les 8 000 fonctionnaires de l’État qui cherchent un logement aujourd’hui dans ce département, seuls 200 logements sont disponibles au moment où on parle. Si nous ne construisons pas plus, la croissance sera impactée."
Les freins à lever
Mais alors, si tous les acteurs s’accordent à dire qu’il faut (beaucoup) plus de logements accessibles, pourquoi la situation n’évolue-t-elle pas ? Quels freins faut-il encore lever ? "La première réticence est souvent celle de nos concitoyens, analyse le représentant de l’État. Parce qu’ils ont l’impression qu’on va changer leur environnement, qu’on va bétonner, construire parfois au mépris de l’environnement, de la beauté. Or, aujourd’hui, on reconstruit la ville sur la ville. Dans les Alpes-Maritimes, nous avons des maires bâtisseurs et d’autres qui le sont moins, justement à cause de cette pression, il faut aussi les aider à avancer sur cette question. Et nous sommes dans une période électorale…"
Face à la vague Airbnb
Accompagner les élus locaux pour construire plus de logements, de tout type (en accès libre, locatif intermédiaire ou social), mais aussi pour rénover plus et mieux ou encore pour leur donner "des outils concrets" afin de réguler le phénomène Airbnb qui a encore aggravé une situation déjà tendue… : Laurent Hottiaux assure qu’il va "prendre le sujet à bras-le-corps".
Sur ce dernier sujet, les édiles municipaux se montrent plus actifs, portés par la loi Le Meur depuis novembre 2024 : quotas sur le nombre de logements proposés en location sur Airbnb dans certains quartiers à Cannes qui traque aussi les hôtels clandestins dans les immeubles d’habitation, hausse de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires à Antibes, restriction de 90 jours maximum par an de location d’une résidence principale à Marseille, retraits de boîtes à clés dans les rues de Cannes ou de Nice où, 6 % du parc de logements niçois seraient aujourd’hui transformés en meublés touristiques, contre 3 % à Marseille ou Paris.
De la liberté de gérer la problématique
Dans les Alpes-Maritimes, les dirigeants croient au pouvoir et à la force de l’intelligence collective. Début 2024, l’UPE06 a ainsi créé une "task force" logement, en complément de l’Observatoire Immobilier de l’Habitat de la CCI Nice Côte d’Azur, regroupant la chambre consulaire, les fédérations du BTP06, des promoteurs, des architectes, la FNAIM et la chambre des notaires, dans le but de synthétiser des propositions claires.
Si elle porte peu à peu ses fruits, les dirigeants aimeraient avoir les mains plus libres encore pour lancer, plus rapidement, initiatives et projets.
"L’entreprise est pleinement d’accord pour participer financièrement, elle en a besoin, c’est un impératif, reprend Franck Cannata. On doit même aller plus loin et laisser à l’entreprise la capacité de gérer elle-même, de concevoir, construire, rénover des logements pour ses actifs, il faut qu’une règle soit établie le permettant. Laissons les entreprises répondre à leurs propres problématiques."
Action Logement en soutien
C’est ce qu’on fait certaines d’entre elles en s’appuyant par exemple sur Action Logement (anciennement 1 % patronal ou 1 % logement), qui gère la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC), cotisation versée par toutes les entreprises du secteur privé d’au moins 20 salariés. "C’est la référence en matière de logement des actifs, le bras armé que porte le Medef", assure Stéphane Benhamou, président du Medef Sud qui plaide plus également pour "simplifier et adapter les réglementations à chaque situation locale".
Ce dernier est à la tête du groupe Paca Participations (448 collaborateurs, CA consolidé 2024 : 157 M€), exploitant d’un Hyper U aux Arcs sur Argens, d’un Super U à Saint-Zacharie, de deux magasins So. Bio et de La Table du Chai. "Sur la commune de l’un de mes magasins, 34 logements ont ainsi pu être construits pour 34 de mes collaborateurs."
En 2024, l’UMIH, l’Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie, a noué, sur le plan national, un partenariat avec Action Logement pour accompagner les professionnels du secteur. À Nice, avec les services de la Ville, "nous avons identifié une entité foncière, explique Eric Abihssira, président de l’UMIH Nice Côte d’Azur et vice-président national. Nous travaillons avec un bailleur social et Action Logement sur un projet de logements d’actifs dont l’UMIH serait le locataire principal. Nous apporterons des conventions entre nos adhérents et le bailleur social pour garantir les loyers et l’occupation de cette résidence prévue pour 2027." Il s’agit de loger, pour les plus grands établissements hôteliers demandeurs, des collaborateurs à la fois permanents et saisonniers, sachant que sur la Côte d’Azur, "les saisons sont de plus en plus longues et ne s’étendent plus seulement sur juillet et août".
Quand les entreprises deviennent propriétaires
D’autres entreprises ont directement investi dans la pierre. Le groupe de restauration niçois Panorama Group (300 salariés en pleine saison, 4 établissements à Nice, CA 2024 : 20 M€) a ainsi fait l’acquisition d’un petit immeuble en centre-ville pour y loger une quinzaine de salariés.
Le groupe Ippolito a quant à lui acheté trois appartements qu’il loue à ses salariés. "Nous n’avons pas lié le contrat de travail au logement, précise Pierre Ippolito, mais le prix est cohérent avec ce qu’un actif peut payer, et on ne demande ni caution, ni loyer d’avance. Cela permet à certains de remettre le pied à l’étrier pour six mois, un an, le temps de trouver un appartement ou de mettre un peu d’argent de côté pour redémarrer. C’est très utile pour nos apprentis par exemple, mais aussi pour des collaborateurs qui divorcent, se séparent et se retrouvent dans une situation compliquée. On est plutôt dans l’accompagnement de la précarité liée à une situation personnelle."
Le président de la Fédération du BTP du Var jette l’éponge
Tous les dirigeants ne sont toutefois pas prêts ou n’ont pas encore trouvé le modèle qui coche, à leurs yeux, toutes les cases. Président de la Fédération du BTP du Var et président de la délégation varoise de l’Observatoire immobilier de Provence, Fabien Piersanti préside le groupe familial du même nom qui emploie une soixantaine de collaborateurs, à Bormes-les-Mimosas dans le Var. Spécialisé dans le bâtiment, la promotion immobilière, la commercialisation, le groupe Piersanti a également développé une activité de location saisonnière. "Une solution que j’ai souhaité mettre en œuvre et que j’ai depuis abandonnée : construire des logements pour mes salariés, explique-t-il. J’ai rénové un bâtiment à proximité du siège social de mon entreprise où j’aurais logé 16 salariés. Mais j’en suis resté là, car loger un salarié est considéré comme un avantage en nature et est donc soumis à des charges sociales. Nos salariés voient leur pouvoir d’achat baisser d’année en année et l’État les empêche de vivre mieux ! En attendant, ce bâtiment rénové est vide et la problématique du logement reste entière."
Le coliving, la colocation entre actifs
Quoi qu’il en soit, dans le cadre législatif qui est le leur, les dirigeants doivent se montrer créatifs pour avancer sur la question. Avec l’UPE06 et avec d’autres ETI maralpines, Pierre Ippolito dit "regarder de près le modèle du coliving", système de colocation entre adultes. Chacun ses chambres mais les autres pièces sont partagées. "Nous réfléchissons à tester cela sur un immeuble."
Le modèle a déjà tendance à se déployer à Sophia Antipolis où il est désormais souvent intégré directement à de nouveaux programmes. C’est le cas d’Oxygen, développé par le groupe Courtin : 7 000 m2 sont prévus en coliving, sur les 20 500 m2 du projet qui doit voir le jour début 2027 sur l’ancien site d’Integra. Le projet, en construction, mêle bureaux, laboratoires, espaces de coworking, un restaurant et un bâtiment entier dédié donc au logement, incluant de vastes terrasses et des parkings.
De même, le Campus des Amandiers, projet porté par Woodeum (groupe Altarea) et le cabinet DREAM, dont la première pierre a été posée en avril dernier. Sur un site de 2,6 hectares, anciennement occupé par Amadeus, 12 000 m² de bureaux sont en passe d’être transformés en un lieu hybride englobant deux résidences pour étudiants et jeunes actifs, des bureaux et des appartements en coliving, soit 413 logements prévus pour être livrés en 2027. Avec 2 650 entreprises implantées au sein de la technopole, pour 44 500 salariés (55 000 en 2030, selon les projections officielles), les initiatives du genre ne seront pas superflues.
Les chefs d’entreprise vont devoir continuer à se montrer créatifs et flexibles pour que leurs salariés restent sur le territoire, avec un toit adapté, sur leur tête. Franck Cannata assure qu’il y aura en 2026 d’autres actions comme celle menée à Cagnes-sur-Mer, d’autres produits sortiront qui cibleront les actifs non éligibles aux logements sociaux : "Attirer les talents, c’est compliqué, les conserver l’est d’autant plus. Le logement est pour moi, le plus inquiétant et le point absolument central, si on veut redevenir un territoire attractif."
