Diminuer la pression économique de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) passe par la dette qui constitue un levier fiscal à la hauteur du taux marginal de cet impôt sur le patrimoine. Dans le principe, l’IFI est en effet calculé sur la valeur nette du patrimoine imposable, c’est-à-dire déduction faite des dettes existantes. Dans le cas d’une acquisition, il est donc avantageux de conserver ses capitaux financiers pour les placer sous l’auspice d’un meilleur rendement plutôt que de les mobiliser pour son opération d’achat. À condition d’évaluer l’effet de levier existant entre le taux d’intérêt de l’emprunt à souscrire pour l’acquisition face au placement financier qui peut être envisagé afin de bénéficier de ce différentiel.
Lors de l’acquisition en propre d’un bien financé par apport, la base d’imposition de l’IFI prend en compte la différence entre la valeur actuelle du bien et le capital restant dû. Cette base est ainsi d’autant plus réduite que la part financée par emprunt est élevée.
Privilégier la SCI
Considérons maintenant le cas d’une acquisition de bien au travers d’une société civile immobilière (SCI) dans les mêmes conditions d’endettement que précédemment. Dans ce cas, la base de calcul de l’IFI est assise sur la valeur vénale des titres détenus, à laquelle est ajouté le montant des dettes non déductibles avant application du coefficient immobilier (rapport de la valeur du bien à l’ensemble des actifs de la SCI).
De manière concrète, chaque année, dans les comptes de la SCI, la valeur du bien figure à l’actif, tandis que le passif de la société comprend, en dette, le montant du capital restant dû, des comptes courants d’associés intégrant l’apport initial et les éventuels apports mensuels permettant de couvrir la différence entre la mensualité et les loyers.
Le capital de l’emprunt est déductible de l’IFI mais s’amenuise au fur et à mesure du remboursement. Il est compensé par les apports mensuels qui restent déductibles de l’IFI. L’apport initial permettant de financer le bien n’est en revanche pas déductible.
Par voie de conséquence, on retiendra que sur le plan de l’IFI, l’acquisition par le biais d’une SCI est une arme efficace permettant d’une part de diminuer la valeur taxable à l’IFI par l’application d’une décote de 20 % pouvant compenser la perte de l’abattement de 30 % pour les résidences principales, d’autre part de rendre déductible de l’IFI des dettes qui ne le sont pas en cas d’acquisition personnelle comme : la dette liée aux apports en compte courant d’insuffisance de trésorerie et la dette liée à l’inscription en compte courant des bénéfices de la SCI (sauf pour les SCI imposées à l’IS ou démembrées).
