Comment se porte l’immobilier professionnel à Bordeaux ?
Depuis fin 2023, la demande placée est en net repli, notamment sur les grandes surfaces. L’hypercentre résiste toutefois grâce à un marché dominé par les petites et moyennes surfaces, qui trouvent rapidement preneurs. Aux Bassins à Flots, le taux de vacance reste faible. Du côté Euratlantique, autour de la gare notamment, une dizaine de transactions ont été enregistrées depuis le début de l’année mais plus de 40 000 m² restent disponibles. En périphérie, ce sont surtout les secteurs bien desservis par les transports en commun qui séduisent. À Mérignac, par exemple, l’ouverture de la nouvelle ligne de tramway vers l’aéroport a favorisé l’installation ou le déménagement d’entreprises le long du tracé, comme Sopra ou Cap Ingélec (qui y construit son nouveau siège social, NDLR).
Les entreprises qui cherchent des locaux ont donc du choix ?
Elles sont clairement en position de force. Il y a un choix énorme pour des 300-400 m2. Là où nous proposions trois adresses il y a quelques années, c’est 15 aujourd’hui. Au total, l’agglomération bordelaise compte près de 270 000 m² disponibles, dont 90 000 m² de bureaux neufs.
"Aujourd’hui les constructions ne se lancent plus en blanc. Il faut avoir identifié le locataire et l’investisseur."
Pourquoi ? Est-ce que le territoire attire moins ? Est-ce que la demande a été surévaluée ?
La situation actuelle ne traduit pas une perte d’attractivité de Bordeaux, qui demeure une métropole dynamique, mais plutôt un décalage entre l’offre disponible et la demande réelle. Avant l’arrivée de la LGV en 2017, la demande placée avoisinait 100 000 m² par an, depuis le volume s’est hissé à environ 140 000 m² par an mais sans provoquer l’élan que certains anticipaient. Le véritable tournant est venu de la crise économique, accentuée par la forte remontée des taux fin 2022-début 2023. Désormais, les programmes ne se lancent plus "en blanc" : il faut sécuriser un locataire sur au moins 70 % des surfaces et un investisseur avant de construire. Les investisseurs sont plus prudents, les financements plus onéreux et les utilisateurs rationalisent les espaces : ces facteurs pèsent sur le marché.
Dans le même temps la collectivité manque cruellement de logements, pourquoi ne pas les transformer ?
C’est simple sur le papier, beaucoup moins dans la réalité. Reconvertir un immeuble professionnel en logements coûte quasiment aussi cher que construire du neuf pour une rentabilité moindre, surtout quand les communes imposent une part de logement social avec des loyers plafonnés. L’enjeu consiste à trouver un juste équilibre entre le prix attendu par les vendeurs et la capacité financière des acquéreurs. C’est là l’un des défis majeurs du marché actuel : redonner une utilité à un parc tertiaire en perte de vitesse, tout en contribuant à résorber la pénurie de logements.
Quelles solutions ?
Nous avons sans doute atteint un pic de stock. Les actifs les plus exposés sont logiquement les immeubles de seconde et troisième mains, plus anciens, dont les propriétaires devront soit abaisser leurs prix, soit envisager une reconversion. Parallèlement, il faut continuer à attirer de nouvelles entreprises. D’ici 2026 à 2028, un mouvement important pourrait s’opérer : de nombreuses sociétés, engagées avant le Covid sur des baux de 6 ou 9 ans arriveront à échéance. Elles devront alors arbitrer entre renégocier leur loyer — qui peut, avec les indexations, dépasser le prix du neuf — ou déménager vers des bâtiments neufs, souvent plus compétitifs et mieux adaptés aux nouvelles organisations du travail, notamment au télétravail.
