L’année 2024 marque un tournant pour Espacil. Cette filiale d’Action Logement, qui rassemble l’entreprise sociale pour l’habitat Espacil Habitat et la coopérative immobilière d’accession aidée Espacil Accession, affiche de nouvelles ambitions de développement. Pour s’en donner les moyens, le groupe déménage dans de nouveaux locaux à Rennes en novembre. Il vise en effet la livraison de plus de 5 000 logements d’ici à cinq ans. Cela représente la mise en chantier d’environ 1 200 logements locatifs et 300 logements en accession chaque année un peu partout en Bretagne.
Année record en 2023
En 2023, le groupe de 400 salariés a déjà livré le nombre record de 1 461 logements sociaux, intermédiaires ou en accession sociale, ce qui le hisse en première place des producteurs de logements dits "abordables" en Bretagne. Une grande satisfaction pour l’équipe dirigeante d’Espacil, dont le groupe agit depuis bientôt 70 ans au service de l’habitat social et intermédiaire. "Nous gérons un parc de 27 000 logements dans 290 communes via notre structure Espacil Habitat, qui est une entreprise sociale pour l’habitat (ESH)", comptabilise Julia Lagadec, directrice générale d’Espacil. Ce parc locatif social comporte des logements classiques, répartis entre l’Ille-et-Vilaine, le Morbihan et le Finistère, mais aussi des logements dédiés aux jeunes, uniquement en Loire-Atlantique, ainsi que de l’habitat pour senior (en Ille-et-Vilaine, avec Les Maisons Helena - 22 programmes livrés ou en cours). Depuis 2010, Espacil a également ouvert des pensions de famille dans le Morbihan, où une troisième est en cours de construction à Riantec.
5 000 logements en Île-de-France, mais pas d’autres à venir
Parmi ce parc de 27 000 logements, 5 000 sont situés en Île-de-France. "Nous y avons développé de premiers foyers il y a vingt ans car il y avait de gros besoins en région parisienne. Nous voulions à l’époque proposer une solution de logement pour les futurs employés d’entreprises bretonnes qui allaient se développer en Île-de-France", raconte la directrice générale, qui est, elle, à la tête d’Espacil depuis deux ans. Le développement y a été très fort ces dix dernières années. "Désormais, nous avons décidé de recentrer notre développement sur le territoire breton, pour répondre aux besoins de la Bretagne, qui sont importants, annonce Julia Lagadec. Nous avons la forte volonté de répondre particulièrement aux besoins en Finistère et Morbihan. Ce développement se fera tout en conservant le niveau de production en Ille-et-Vilaine. De 1 200 logements par an ces trois prochaines années, nous devrions ensuite nous stabiliser à 800 logements livrés par an", ajoute Julia Lagadec, directrice générale d’Espacil Habitat et Espacil Accession.
Accélération en Finistère et Morbihan
Rien qu’en 2023, Espacil a multiplié par deux sa croissance sur le Finistère et le Morbihan, répondant aux enjeux des entreprises qui ont des difficultés à loger leurs salariés sur ces territoires où le logement est en tension.
Cette activité permet à Espacil Habitat de réaliser 139 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2023. À cela s’ajoute l’activité de la coopérative HLM Espacil Accession, qui culmine à 46 millions d’euros de chiffre d’affaires, par la production de logements en accession sociale essentiellement.
L’accession sociale, marché qui se maintient
L’accession sociale vise ainsi des publics sous plafonds de ressources, en accession coopérative, en BRS (bail réel solidaire) ou en PSLA (prêt social en location-accession), permettant à un large public de devenir propriétaire dans le neuf. "L’accession coopérative nous a permis de conserver une bonne activité malgré la crise, car les prix sont en dessous des prix du marché du privé, de -25 % à -30 %, sans rogner sur la qualité. Nous n’avons simplement pas les mêmes marges, notre gestion est coopérative", souligne la directrice générale. Pour autant, l’activité d’Espacil reste impactée, comme tous les acteurs de l’immobilier et de la construction, par la conjoncture.
Livrer 300 logements en accession par an
Le coût des matériaux, du foncier, l’augmentation des taux d’intérêt, sont des facteurs qui jouent sur les réservations de logements. "2024 a été plus réservée en accession que ce que nous avions prévu, à 200 réservations de logements, contre 330 en 2023. Mais nous restons optimistes car l’envie d’acquérir est réelle chez les salariés, surtout en Bretagne. Nous visons les 300 logements produits par an en accession désormais. D’ailleurs, cela nous paraît essentiel pour apporter des solutions de logement à un maximum de Bretons !" Malgré la conjoncture et le marché compliqué en immobilier, Espacil affiche un chiffre d’affaires constant. "Nous avons toujours nos programmes en locatif et nous vendons certains de ces logements, ce qui nous apporte des ressources supplémentaires", explique Julia Lagadec.
Reconstituer des fonds propres par des ventes
La dirigeante doit en effet réussir à reconstituer des fonds propres pour poursuivre son développement. "80 % de nos opérations sont financées en emprunt auprès de la Banque des Territoires, à taux variable indexé sur le taux du livret A. Cela a une incidence sur nos capacités à réinjecter des fonds propres à hauteur de 10 millions d’euros sur nos résultats", explique en toute transparence Julia Lagadec. Cela ralentit quelque peu ses investissements. Mais la vente de biens reste accessoire. Espacil Habitat ne vend qu’une quarantaine d’appartements par an, à 70 % à ses locataires. "Nous ne voulons pas dépasser la cession de plus de 100 logements par an", prévient la directrice, qui gère ses structures sur le long terme. "Nous sommes chahutés dans notre modèle économique, mais nous avons un engagement durable sur le territoire".
200 millions d’euros pour l’entretien et la réhabilitation
Se développer c’est aussi tenir compte des nouveaux enjeux en matière de construction, et Espacil réfléchit à la réalisation de projets de surélévation de certains immeubles, pour coller au ZAN (zéro artificialisation nette). Le groupe poursuit en parallèle son travail de rénovation et de réhabilitation de ses 27 000 logements, pour répondre aux enjeux climatiques et de maîtrise des charges. "Notre plan de décarbonation doit permettre d’avoir uniquement des logements classés A, B ou C en termes énergétiques d’ici à 2035", précise la directrice. Espacil réhabilite pour cela 550 à 600 logements par an, moyennant 15 millions d’euros. "Au total, nous investissons chaque année 200 millions d’euros pour la construction, la maintenance, l’entretien et la réhabilitation", comptabilise Julia Lagadec.
