Quels sont les principaux chiffres de l’immobilier de bureaux au sein de la métropole Aix-Marseille pour l’année 2021 ?
2021 a été une année record en termes de transactions. Ce sont au total 163 000 m² de bureaux qui ont été placés, en location ou à l’achat, au sein de la métropole Aix-Marseille. Un chiffre en augmentation de 25 % par rapport à la moyenne décennale, un chiffre qui décolle par rapport à 2020, qui fut malgré tout une bonne année, puisque la baisse avait été limitée à 5 %. Pour mémoire, en 2019, 149 000 m² de bureaux avaient été placés.
Sur les 163 000 m² placés, ce sont 40 transactions de plus de 1 000 m² qui ont été signées. Là aussi, c’est un record. La métropole se hisse au rang de troisième métropole régionale en France, derrière Lyon (292 000 m² placés) et Lille (274 000 m² placés). On se rapproche ainsi de l’objectif fixé par la métropole, qui souhaite atteindre les 200 000 m² placés en 2030, un volume tout à fait envisageable.
"On se rapproche ainsi de l’objectif fixé par la métropole, qui souhaite atteindre les 200 000 m² placés en 2030."
Quelle est la répartition entre le neuf et l’ancien ?
En 2021, la part du neuf fait un rebond spectaculaire de 66 % avec 56 000 m². Toutefois, faute d’offre neuve immédiatement disponible sur certains secteurs de la métropole, l’offre de seconde main s’est également écoulée positivement en 2021. D’une année sur l’autre, l’offre disponible baisse de 5 % avec, fin 2021, un stock de 230 000 m², dont 70 000 m² dans le neuf. À noter que sur ces 70 000 m², 20 000 m² ont déjà été consommés au premier trimestre 2022.
Comment cette année 2022 s’annonce-t-elle ?
Il est encore tôt pour dire si nous dépasserons le record de 2021. Dans le passé, nous avons constaté que les grandes années sont liées au nombre de transactions de plus de 5 000 m². Deux ont déjà été signées au cours du premier trimestre 2022. Au total, 50 000 m² de bureaux ont déjà été placés en ce début d’année, donc tout semble aligné pour réaliser une très belle année 2022, d’autant que nombre d’entreprises ont engagé des réflexions pour transformer leur manière de travailler.
"2023 sera une bien meilleure année du point de vue de l’offre avec la livraison de programmes importants."
Mais nous ne savons pas encore quel impact auront la crise sanitaire et la situation géopolitique sur le marché des bureaux. Nous savons toutefois que l’offre neuve disponible est relativement faible pour 2022 avec peu de livraisons attendues. 2023 sera une bien meilleure année du point de vue de l’offre avec la livraison de programmes importants : la rénovation du Grand Central à Marseille, (acquis par la foncière tertiaire d’Icade pour 32,4 millions d’euros, NDLR) offrira 8 500 m² de bureaux dans le 1er arrondissement ; Mirabeau, également à Marseille (21 500 m²), réalisée sous la maîtrise d’ouvrage d’une société de projet, constituée de Bouygues Immobilier et de la CMA-CGM, sera achevée au 3e trimestre 2023. À Aix-en-Provence, le projet Blanc Azur, développé par Cogedim au sein du pôle d’activités, s’étendra sur 6 500 m². Toujours à Aix-en-Provence, le périmètre de la ZAC de la Constance, proche du centre-ville, constitue un projet d’importance pour la ville.
Depuis le début de la crise sanitaire, constatez-vous une nouvelle façon de consommer du bureau ?
Les grands groupes, qui ont été à l’arrêt en 2020, ont finalement tous validé des accords de télétravail en 2021 et déclenché, dans la foulée, des projets immobiliers. Ce rebond se confirme dans les chiffres depuis la rentrée 2021 et au cours du premier trimestre 2022.
À travers ces projets, les entreprises travaillent leurs espaces autrement et certaines profitent finalement de cette étape pour quitter des locaux vétustes ou anciens, adopter des locaux plus flexibles, adaptés aux nouveaux usages, renforcés par la crise sanitaire. Nous constatons aussi que les collaborateurs sont revenus au centre des débats, que les DRH sont désormais impliquées dans les projets immobiliers des entreprises pour accompagner le changement, pour donner aussi l’envie aux collaborateurs de revenir au bureau.
Cette flexibilité - le télétravail couplé au flex-office - suppose une légère réduction de la surface nécessaire : désormais les entreprises prévoient 7 à 8 postes de travail pour 10 collaborateurs, soit une baisse de 20 à 30 % de la surface. A contrario, les espaces communs gagnent en importance et la baisse totale des m² nécessaires est finalement assez légère. Cette nouvelle façon de consommer, les investisseurs et les promoteurs en tiennent compte dans leurs projets, tout en incluant des aspects environnementaux.
"Désormais les entreprises prévoient 7 à 8 postes de travail pour 10 collaborateurs. A contrario, les espaces communs gagnent en importance."
Enfin, les immeubles de bureaux devront de plus en plus intégrer une logique de service : le lieu de travail n’est plus seulement un espace où travailler, c’est aussi un espace où les usagers se restaurent, pratiquent du sport, ont accès à des conciergeries. Ce type d’espaces devraient faire la part belle aux espaces de coworking ou aux immeubles proposant une offre mixte de bureaux fermés et d’espaces partagés.
La crise sanitaire a-t-elle également modifié le regard sur Marseille ?
Oui, Marseille a définitivement gagné en attractivité depuis la crise sanitaire. Nous sentons un vrai changement de logiciel vis-à-vis de la cité phocéenne, les entreprises sont nombreuses à nous questionner et l’écho est bien meilleur qu’il y a 18 ou 24 mois.
