«L'externalisation immobilière n'est qu'une technique. L'important, ce sont les motivations, le mobile», explique Arnaud Guérin, avocat associé du cabinet Wragge & Co. Dans le cas de PSA Peugeot Citroën, son P-dg Philippe Varin avait fixé le cap lors de la présentation des résultats du groupe en février: un vaste programme de réduction des coûts portant à la fois sur des cessions immobilières (500millions d'euros espérés), sur l'ouverture du capital de sa filiale logistique GEFCO (500M€) et la cession réalisée du loueur Citer.
«L'argent rapporte plus dans son coeur de métier»
C'est finalement une filiale d'Ivanhoé Cambridge, bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec, qui a acquis le siège du groupe pour 245,5millions d'euros, PSA Peugeot Citroën souscrivant un bail d'une durée de neuf ans renouvelable. «La théorie de l'externalisation pour une entreprise, c'est que l'argent rapporte plus dans son coeur de métier que dans son patrimoine immobilier. Le métier de PSA, c'est de fabriquer et vendre des voitures, pas de gérer un parc immobilier», explique Arnaud Guérin. L'avocat cite aussi le cas du groupe Accor ou de leaders de la grande distribution qui, ces dernières années, ont opté pour cette stratégie au nom de la rentabilité. Mais réaliser son patrimoine -«jeter le bébé avec l'eau du bain» pour les détracteurs de telles opérations- ne génère-t-il pas une inquiétude sur la situation de l'entreprise?
«Pas forcément négatif»
«Externaliser n'est pas forcément négatif. Il faut regarder le bilan», rétorque Arnaud Guérin. Si le particulier a - souvent - intérêt à acquérir son logement en s'endettant sur 20 à 30 ans, la propriété des locaux professionnels se posent sous un autre jour: «le cycle de vie d'une entreprise est à court/moyen terme, de cinq à dix ans. Des locaux peuvent devenir inadaptés à la situation de l'entreprise: augmentation ou réduction de l'activité, du personnel, etc», souligne Arnaud Guérin. Les objectifs du Grenelle de l'Environnement avec l'ambition affichée d'une réduction de 38% des consommations d'énergie primaire à l'horizon 2020 peuvent aussi constituer une sérieuse motivation à la cession des actifs immobiliers professionnels, au regard des dépenses envisagées pour une mise aux normes. La cession est l'occasion de réaliser une plus-value, même après passage du fisc et disposer de cash, voire à gratifier au passage les actionnaires. Le pire des cas: être contraint à la cession pour répondre à des besoins criants de trésorerie. Mais la réalisation de tout ou partie des actifs immobiliers peut aussi permettre de muscler les fonds propres de l'entreprise, d'alléger son bilan, de réduire son endettement et/ou d'investir dans son outil de production en réinjectant de l'argent frais. Pas inintéressant à une époque où le crédit bancaire se rétracte et les investisseurs peuvent faire preuve de frilosité.
Réaliser ses actifs pour réinvestir dans son coeur de métier? PSA vient de vendre son siège historique de l'avenue de la Grande Armée, dans le prestigieux XVIearrondissement de Paris, pour en devenir locataire. Une stratégie qui peut s'avérer payante pour toute entreprise.
