L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Cette inoxydable règle d’or de l’immobilier est sans doute l’un des secrets de la croissance continue du groupe Nemea, gestionnaire de résidences de tourisme en France depuis 1994 qui pilote depuis Mérignac (Gironde) 95 établissements s’adressant autant aux vacanciers qu’aux étudiants ou aux actifs. Et à voir la pile de dossiers qui s’entassent sur le bureau de son créateur, Pascal Recorbet, ce ne sont pas les emplacements qui manquent.
Cet ancien GO ("gentil organisateur") du Club Med, qui a fait son chemin au sein de diverses sociétés de vente et de gestion de résidences de tourisme, est aujourd’hui à la tête d’un groupe de 500 à 600 salariés (en fonction des saisons) ayant réalisé 90 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2022. "Un jour, un promoteur qui avait la résidence La Soulane à Loudenvielle, dans les Pyrénées, m’a demandé si je saurais la commercialiser et la gérer. J’ai dit oui, et Nemea s’est lancé comme ça", raconte-t-il.
Renforcement du capital
La société, qui se rémunère en loyers, a bien sûr démarré petit, avec plus de frais de structure que d’appartements à louer. Mais discrètement, elle a su se faire une place de choix dans la chaîne des programmes : celle du gestionnaire qui choisit le projet d’un promoteur, lui donne un cahier des charges sur l’agencement ou les équipements nécessaires pour signer l’accord et assure le maintien du lien avec les propriétaires pendant la durée des baux. Le tout sous l’œil exigeant d’investisseurs, particuliers comme fonds, qui s’attendent à une rente régulière.
C’est d’ailleurs en partie pour les rassurer, en plus de vouloir s’assurer une pérennité, que l’autodidacte a opéré trois réorganisations de son capital en dix ans - en 2013, 2018 et 2023 - et fait entrer les banques BNP Paribas et Crédit Agricole. Lors de la dernière opération en février dernier, Ouest Croissance, filiale de la Banque Populaire, a rejoint les rangs. Pascal Recorbet en a aussi profité pour intégrer plusieurs associés et hausser sa participation de 57 à 67 %. "La présence des banques au capital rassure. Dans ces périodes troublées, il est bon de s’afficher comme une société sûre, surtout quand on est dans du service et qu’on verse des loyers à nos investisseurs". Preuve à l’appui : entre 2017 et 2022 la trésorerie du groupe est passée de 19 à 38 millions d’euros.
Des programmes signés jusqu’en 2026
Cet "environnement propice", comme le décrit son fondateur, Nemea l’a lui-même créé avec une obsession : diversifier son portefeuille. À date, il gère ainsi 38 résidences de tourisme, 15 résidences hôtelières et 42 résidences étudiantes. "Même si le tourisme est dans notre ADN, le métier reste le même quel que soit le type d'établissement. Notre souhait est de transformer ces biens et de les adapter aux envies, aux besoins et aux modes pour structurer un groupe financièrement stable", justifie Pascal Recorbet.
"En ce moment, les besoins sont tournés vers les résidences étudiantes et d’affaires, il y a moins de risques d’aléas et une très forte demande. Commercialiser un produit de tourisme est plus compliqué car les tarifs d’acquisition sont plus élevés." Évoquant des freins visibles pour débloquer des terrains et un marché du logement tendu, le PDG de Nemea assure inaugurer trois à six résidences par an et avoir des programmes signés jusqu’en 2026. "En 2024, nous aurons La Rochelle, Pessac, Montpellier et Clichy en résidence étudiant, affaire et mixte. En 2025, ce sera notamment Ivry, Mérignac et Nice". Trois projets sont sortis de terre en 2023, dont deux - une résidence mixte à Amiens et une résidence étudiante à Rouen - ouverts en septembre.
Élargir l’éventail
La diversité de son portefeuille, Nemea y tient autant que la mixité d’offres au sein de ses résidences, un modèle que le groupe veut mettre en avant pour "avoir une clientèle plus large en fonction des saisons, ce qui facilite le remplissage des résidences". En août 2022, pour la première fois, il a ouvert un hôtel classé "haut de gamme" à côté de l’aéroport de Nice. Un établissement de 119 logements, qui vont de la simple chambre au T2 pour quatre personnes. "On peut ouvrir ou fermer des cuisines équipées dans les chambres, ça nous permet d’offrir plusieurs produits différents dans une même enveloppe et d’adapter la structure à différentes clientèles." Avec, évidemment, une offre de services différenciante (deux piscines dont une sur le toit, jacuzzi, sauna…) pour "fidéliser". Cette entrée dans l’hôtellerie quatre étoiles ne sera pas la seule, "deux autres dossiers arrivent dans deux ans", assure Pascal Recorbet, sans en citer les emplacements.
À moyen terme, la stratégie de développement de Nemea est limpide : "continuer le développement de nos trois piliers que sont l’affaire, l’étudiant et le tourisme. Nous travaillons d’ailleurs à renforcer le niveau de service dans la partie affaires, où nous gagnons un peu mieux notre vie qu’ailleurs", ajoute le PDG. D’autres typologies de produit comme le co-living sont plébiscitées par le groupe, toujours dans le souhait de développer une offre complète et d’élargir une clientèle mobile, et s’adapter à des modes de consommation d'un public de plus en plus attiré par la multiplication des séjours de courte durée et de dernière minute.
En route vers l’export
Nemea, qui rénove aussi en moyenne trois résidences par an pour rester à la page, travaille déjà sur un nouveau chantier de son développement : exporter son modèle, pour l’heure exclusivement national, dans des pays limitrophes. Belgique, Espagne et Portugal sont les premiers cités, et les résidences d’affaire, l’hôtellerie et l’étudiant les offres plébiscitées. "Nous sommes aussi en train de regarder une offre en Roumanie. Nous travaillons avec des promoteurs, des partenaires pour étudier le moyen de commercialiser des appartements comme en France, c’est-à-dire assurer le trio gagnant entre promoteur, commercialisateur et gestionnaire. J’imagine développer ça d’ici deux à trois ans, sauf si nous trouvons une résidence avec un permis de construire déjà validé." Ce qui pourrait être le cas, "les petits promoteurs ayant actuellement des difficultés et commençant à larguer les permis qu’ils ont pu obtenir à de plus gros promoteurs qui sont plus solides", termine Pascal Recorbet. Et d’ajouter, convaincu : "mais il y a encore plein d’endroits où nous développer en France !" Nemea vise 40 à 45 000 lits et 120 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2025.
