Puisque la mode est à la comparaison avec nos amis d'Outre-Rhin, intéressons-nous à ce qui s'y passe en matière d'immobilier d'entreprise. En Allemagne, le total des transactions a atteint en 2011 plus de 23milliards d'euros - contre 14 en France-, les investissements étrangers pesant pour un tiers, selon Jan Andrykowsky, directeur de l'investissement international chez DTZ. «Les investisseurs internationaux intéressés par l'Europe sont d'abord entrés par Londres puis Paris. Mais face à des prix trop élevés et à des perspectives économiques peu rassurantes en France, ils se tournent dorénavant vers l'Allemagne qui devient la porte d'entrée sur le marché européen», explique-t-il.
Pas de centralisation
La part croissante des investissements dans l'immobilier commercial illustre la confiance des investisseurs, y compris internationaux, dans les perspectives de croissance allemandes - et donc une reprise de la consommation après des années où nos voisins ont su réduire la voilure pour passer les caps difficiles de la réunification et de la crise financière. Le marché allemand offre, entre autre avantage, une diversité qui ne se résume pas, comme en France, à la prédominance d'un hypercentre. «Historiquement, quand la France s'est construite sur le modèle de la centralisation, le tissu économique allemand s'est développé autour de bassins régionaux», explique Bernhard Meyer, qui dirige le cabinet Cifral spécialisé dans l'investissement immobilier d'entreprise en France et en Allemagne. Résultat: le marché s'est structuré autour des Big Five: Francfort avec la finance, la Ruhr et l'acier et la chimie, Hambourg et l'export, Stuttgart et Munich et l'automobile et depuis la chute du mur, Berlin, qui a retrouvé son statut de capitale administrative de l'avant-guerre. Il s'agit donc d'un marché régional, qui présente de vraies différences, notamment en terme de loyers (environ 400 € le m² par an à Francfort mais seulement 264 € à Berlin). À Paris, les valeurs locatives flirtent avec les 800 €! Deuxième différence notable: du fait des destructions massives de la 2e guerre mondiale, l'immobilier allemand, résidentiel et commercial, est relativement récent puisque tout ou presque a dû être reconstruit à partir des années 1950, sur des standards de l'époque. Si Bernhard Meyer souligne qu'il existe certes des friches et que toutes les villes ne sont pas au même niveau - il y a notamment dans l'ancienne RDA, des secteurs à l'abandon-, l'antériorité de l'action des Grünen (les Verts) au niveau des Länder a contribué a donné à l'immobilier outre-Rhin depuis longtemps un coup de fouet environnemental. Avec «dix ans ou plus d'avance sur la France.»
Moins spéculatif pour la logistique
Pays central sillonné par les flux de marchandise d'Est en Ouest et du Nord au Sud, ainsi que par un manque d'espaces vides, l'Allemagne a développé un marché de la logistique jugé moins spéculatif qu'en France et adapté à la croissance économique. La puissance financière de l'Allemagne a aussi contribué à structurer le marché avec des investissements massifs des bancassureurs et des fonds nationaux. Bernhard Meyer souligne enfin l'attachement des industriels allemands à leurs usines. Quand de ce côté du Rhin, des groupes envisagent de se séparer d'une partie de leur patrimoine immobilier, «on n'imagine mal BMW ou Mercedes Benz se séparer de leur siège, souvent historique.»
COMPARATIF L'Allemagne s'impose dorénavant comme la porte d'entrée des investisseurs internationaux dans l'Europe de l'immobilier non-résidentiel.
