Pouvez-vous rappeler ce qu’est Euratlantique ?
C’est une opération d’intérêt national née en 2010 et financée par l’État (35 %) et les collectivités locales (65 %) qui a pour objectif l’installation de 50 000 habitants et de 30 000 emplois. Elle s’étale sur un périmètre de trois communes (Bordeaux, Bègles et Floirac) et 738 hectares dont 400 mutables. Elle est constituée de cinq territoires dont trois zones d’aménagement concerté (Saint-Jean Belcier autour de la gare de Bordeaux, terminé à plus de 80 % ; Garonne-Eiffel rive droite et Bègles-Garonne, actuellement en préfiguration). C’est aussi un établissement public d’aménagement, qui joue le rôle d’aménageur et régule la production.
Quel est l’impact de la crise de l’immobilier et du bâtiment dans l’avancement d’Euratlantique ?
2024 a été plutôt calme côté livraisons. La crise a eu un impact fort, notamment sur le développement du tertiaire, les investisseurs ne sont plus là. Ça crée une vraie tension sur les programmes. On a entendu pour la première fois des demandes de conditions suspensives liées au contexte international ou à l’incertitude sur la gouvernance de la France. Pour avancer, nous sommes intervenus sur certains projets au bénéfice d’une subvention de l’État, "Territoires engagés pour le logement". Ça nous a permis de compenser des minorations foncières accordées à certains projets qui remplissaient les conditions.
Le développement de l’activité économique reste très dépendant de l’aversion au risque des investisseurs. La priorité est de veiller au rythme d’écoulement de ce qui était envisagé initialement. On travaille sur des unités plus petites et des ensembles mixtes plus verticalisés, notamment sur Bègles, qui est très étalé.
Enfin, on va diminuer notre part d’achat et de revente du foncier pour éviter l’augmentation des coûts. Les parties prenantes pourront passer directement par les propriétaires, nous superviserons via notre plan guide, notre cahier des charges et nos paramètres programmatiques.
Fin avril 2024, Euratlantique a signé un nouveau protocole financier collectif, reportant l’échéance finale de 2030 à 2040. Le périmètre de son financement est ainsi passé de 97 millions d’euros sur 20 ans à 247 millions sur 30 ans. Qu’est-ce qui a motivé cette décision ?
Fixer l’objectif à 2030 était trop ambitieux. En mettant à jour nos prévisions d’affaires, nous nous sommes rendu compte que nos outils de maîtrise foncière n’étaient pas suffisamment puissants pour tenir les prix du foncier assez longtemps. Paradoxalement, on a créé de la valeur sur le territoire mais cela a généré un surcoût pour le projet de territoire lui-même. Notre outil principal de régulation foncière, la ZAD (zone d’aménagement différée) a la vertu de bloquer les prix du foncier avant le projet pendant 6 ans. On a réadapté ces valeurs foncières aux valeurs actuelles. Avec les nouveaux coûts d’aménagement, les besoins de financement étaient plus importants pour couvrir le déficit avec de l’investissement public supplémentaire. D’où ce refinancement à hauteur de 150 millions d’euros.
La nouvelle feuille de route cible une série de priorités, parmi lesquelles une augmentation de la part des locaux d’activités productives de 2 à 7 %. Comment évolue-t-elle ?
Les grands comptes ont privilégié une implantation gare en première partie d’OIN avec beaucoup de tertiaire. Aujourd’hui, 20 000 emplois sont dans la zone dont 15 000 dans les services, 2 000 dans le commerce, 2 300 dans l’industrie et la construction et 1 500 dans l’hôtellerie/restauration.
Pour la suite de l’opération, mécaniquement, on va s’adapter au périmètre des deux autres ZAC, qui correspondent plus à des PME. Notre cœur de cible est très large, il va des grands comptes à l’ESS en passant par l’artisanat, le second œuvre, les TPE/PME et les start-up de la French Tech. Le prix est déterminant mais la performance environnementale des locaux est de plus en plus importante, tout comme l’environnement pour la qualité de vie au travail. Ça nous offre un avantage comparatif qu’on peut proposer quand on travaille sur des quartiers mixtes.
Comment l’année à venir se préfigure-t-elle pour le développement de l’opération d’intérêt national ?
Le trou d’air créé par l’arrêt de certains chantiers devrait perdurer mais nous sommes plus optimistes que l’an dernier. La priorité restera le développement du logement familial abordable, un impératif malgré les conditions dégradées. Nous allons tester le marché avec des consultations nouvelles au second semestre. Sur le volet économique, il y a pas mal de développement et de reprogrammations côté hôtelier. Nous avons identifié des besoins de développement à côté de la gare et nous étudions les propositions.
Dans une étude publiée en 2024 et confiée au groupe Vizea, on découvre un potentiel de solarisation du périmètre d’Euratlantique de 100 000 MWh par an, soit la consommation électrique annuelle de 50 000 foyers. Qu’allez-vous faire de ce bilan ?
Nous avons réalisé cette étude dans le but d’intéresser des opérateurs en vue de lancer une consultation. On travaille actuellement à la définition de différents modèles économiques adaptés. L’objectif de production et d’installation sera moins important que les chiffres évoqués, mais nous devrions les avoir définis en fin d’année pour crédibiliser la trajectoire et intéresser les opérateurs. En tout cas, on va y aller, et de manière résolue.
