La piste reste pertinente à condition de sélectionner avec soin son produit et son interlocuteur pour éviter les flops retentissants. A l'exception du Girardin libre, les dispositifs DOM ont été maintenus jusqu'au 31décembre 2012, avec des avantages fiscaux certes rabotés mais toujours intéressants. Le Scellier libre passe ainsi de 36% à 24%, le Scellier intermédiaire de 46 à 32% sur 15 ans et le Girardin intermédiaire de 45% à 31%, sous réserve des années d'obtention du permis de construire, de réservation avant réitération des actes authentiques et des avantages Énergies renouvelables et Zones urbaines Sensibles.
«Pas à un billet d'avion près»
Les entreprises soumises à l'IS ont encore la possibilité de réduire de 100% ce dernier en jouant en plus du principe "carry back" qui permet l'imputation du déficit constaté sur les années précédentes. «Les dispositifs DOM-TOM restent intéressants. À la condition de choisir le bon interlocuteur, quitte à aller voir sur place ce que l'on achète. Quand on investit 200.000 à 300.000 €, on n'est plus à un billet d'avion près», prévient Frédéric Chazal, responsable du master Ingénierie Patrimoniale à l'IUP de Caen. L'histoire des produits défiscalisés outre-mer, et notamment dans l'arc antillais, est ponctuée de déconvenues parfois sévères. «Investir dans les DOM-TOM doit être un choix de raison et non de coeur», explique Johann Gosch, du groupe Océanic, le premier à s'être spécialisés sur la Guyane depuis une dizaine d'années. «La question n'est pas de savoir si on veut passer sa retraite à Saint-Barth mais d'anticiper sur le patrimoine constitué en sortie de dispositif au regard des avantages fiscaux accordés.» Parmi les causes avancées des problèmes rencontrés par les investisseurs: la stabilité économique et sociale des territoires retenus, la surévaluation des prix entraînant des loyers inaccessibles localement, des qualités de construction pas toujours conformes aux plaquettes "papier glacé", des difficultés ou d'absence de gestion de la location, la multiplication des intermédiaires.
«L'emplacement: la règle d'or»
«La règle d'or, c'est l'emplacement, souligne Johann Gosch. Rien ne sert d'acheter un appartement luxueux construit loin des centres car il n'y aura pas de locataire en face. De même, le loyer doit être compatible avec le marché. Inutile d'annoncer un loyer de 900€ mensuel pour expliquer après six mois d'inoccupation qu'il vaut mieux descendre à 750€.»
Les dispositifs spécifiques à l'investissement immobilier dans les DOM-TOM n'ont pas été épargnés par le rabot mais restent intéressants grâce aux taux plus élevés.
