Comment se positionne Rouen sur le marché de l'immobilier d'entreprise ?
Nous sommes sur la même tendance d'attentisme depuis une quinzaine d'années. Aujourd'hui, les grands utilisateurs recherchent une offre de qualité et disponible immédiatement. Pour une entreprise, attendre 18 mois pour avoir une surface de bureaux, c'est trop. Nous recevons régulièrement des demandes pour des surfaces de 1.000 m² et plus et aujourd'hui on ne peut pas répondre à cette demande. Pour preuve, sans disponibilités de grandes surfaces tertiaires neuves, aucune transaction de plus de 1.000 m² n'a été enregistrée au second semestre 2014.
Avec 59.689 m², l'offre de bureaux disponibles semble pourtant offrir de réelles opportunités pour le marché...
L'offre en bureaux neufs et les projets aboutis n'on jamais été aussi importants : 10.922 m² neufs disponibles à fin 2014, 4.700 m² en construction sur les Plateaux Nord et sur Rouen Rive droite. Les programmes dont les permis de construire ont été déposés représentent également 30.472 m². Et à plus long terme, il existe un potentiel de construction de 50.000 m² sur des terrains identifiés. Mais seules les surfaces en blanc disponibles (programmes de bureaux neufs lancés sans précommercialisation) se remplissent très rapidement. Les surfaces en gris (bureaux neufs avec précommercialisation), aux délais d'attente plus importants, sont boudées par les entreprises.
Qu'en est-il du stock de surfaces de seconde main ?
Il s'élève à 48.767 m² en 2014, nous sortons du stock de seconde main les surfaces « à revaloriser » qui sont des surfaces qui trouveront difficilement preneurs en l'état. Il s'agit d'une offre qui a vieilli prématurément de par les nouvelles normes (énergétiques, accès PMR...) et a rendu obsolète nombre de surfaces. Aujourd'hui, les entreprises, recherchent, ou du neuf, ou de l'offre de qualité avec toutes les nouvelles normes, des locaux bien placés, un accès transport en commun, des parkings, une image de quartier... Le stock à revaloriser représente 23 % des surfaces disponibles, soit 17.273 m². Or, se pose souvent le problème de la multipropriété sur un même bâtiment, ce qui rend d'autant plus compliqué la restructuration entière du bâtiment.
Le marché locatif paraît être privilégié par rapport aux comptes propres ?
Effectivement, nous avons eu très peu de comptes propres, hormis en 2012, année faste pendant laquelle nous avons eu des terrains tertiaires qui s'étaient libérés. Mais depuis ces deux dernières années, nous sommes davantage sur un marché locatif et de petites surfaces.
Qu'en est-il des loyers sur la Métropole de Rouen ?
Les loyers ne sont pas très élevés comparés à d'autres métropoles et ont peu évolué depuis dix ans. Mais il y a peu de différences entre le prix du neuf et le prix du seconde main : de 110 à 120 ? le m² par an pour la seconde main, et de 130 à 140 ? m² pour le neuf. Résultat : cette faible différence n'encourage pas les investisseurs.
Les projets annoncés du type Ecoquartier Flaubert peuvent-ils changer la donne?
Mais nous sommes confiants car jusqu'ici, nous n'avions pas de quartiers tertiaires neufs clairement identifiés. L'offre était éparpillée sans centralité. Aujourd'hui, nous avons une offre tertiaire future clairement identifiée. Par effet rebond, la proximité de ces offres de qualité devrait stimuler l'investissement. Le marché va se réguler lui-même. Le point noir de la Métropole rouennaise, c'est vraiment son manque de surfaces de plus de 1.000 m², neuves ou de qualité, et immédiatement disponibles... mais les projets à venir (Ecoquartier Flaubert, Luciline et à plus long terme, le quartier tertiaire autour de la nouvelle gare) vont venir pallier cette carence.
Malgré un marché très demandeur et des projets immobiliers tertiaires importants, la Métropole accuse un taux de vacance important des bureaux. Les explications de Camille Deschères, chargé d'études à l'Observatoire de l'Immobilier d'entreprise de la CCI de Rouen.
