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"Avec le Zéro artificialisation nette, il faut penser l’aménagement foncier différemment"
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"Avec le Zéro artificialisation nette, il faut penser l’aménagement foncier différemment"

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Avec l’objectif d’atteindre le "zéro artificialisation nette" des sols en France en 2050, de nombreuses questions se posent. Comment cet objectif sera-t-il décliné localement ? Quelles solutions s’ouvrent aux entrepreneurs pour répondre à leurs besoins de foncier ? Interview croisée de Laurence Roux et Gabriel Giabicani, respectivement responsable du service d’ingénierie territoriale et directeur adjoint de l’investissement à la Banque des Territoires.

Laurence Roux et Gabriel Giabicani, respectivement responsable du service d’ingénierie territoriale et directeur adjoint de l’investissement à la Banque des Territoires — Photo : DR

La France entend diviser par deux la consommation d’espaces naturels d’ici 2031, en vue d’atteindre un objectif de "zéro artificialisation nette" des sols (ZAN) en 2050. Rattachée au groupe Caisse des Dépôts, la Banque des Territoires s’est impliquée sur le sujet. Elle participe aux "Territoires Pilotes de Sobriété Foncière", une expérimentation qui vise à lutter contre l’étalement urbain. Comment cette nouvelle donne du ZAN impactera-t-elle les entreprises ?

Gabriel Giabicani : Difficile de quantifier précisément les conséquences chiffrées de la loi dans le temps. Nous n’avons pas de boule de cristal. Est-ce que cela coûtera des points de croissance ? Est-ce que ça va amputer durablement la compétitivité des entreprises ? Ce n’est pas sûr.

Ce qui est certain, c’est qu’on rajoute un niveau de contrainte sur les entreprises. Rappelons toutefois que les tensions sur le foncier n’ont pas attendu les récentes évolutions de la loi pour se faire sentir. La moitié des intercommunalités (EPCI) s’estimaient ainsi déjà en situation de saturation foncière l’an dernier, selon une étude lancée par la Banque des Territoires et le Cerema (établissement public placé sous la tutelle du ministère de la Transition écologique, NDLR).

Est-ce que le ZAN limite l’accès des entreprises au foncier ? Vont-elles devoir s’habituer à une certaine rareté des terrains ?

Laurence Roux : Il n’y a pas plus ou moins de foncier avec l’arrivée de la loi ZAN. Le ZAN ne veut pas dire qu’on ne pourra plus construire. Cela signifie : j’évite de consommer du foncier non artificialisé. Puis, seulement si je n’ai pas pu l’éviter, il faudra compenser en renaturant des espaces artificialisés par ailleurs. Selon une logique qu’on peut résumer par la formule : éviter-réduire-compenser.

En revanche, le foncier facilement "mutable", autrement dit le foncier artificialisé capable de s’adapter à telle ou telle activité est plus difficile à trouver. C’est en effet plus simple de prendre un terrain nu, de le viabiliser puis d’y implanter des infrastructures, que de reconstruire sur des terrains et bâtiments existants qu’il va falloir adapter à vos besoins.

Donc l’enjeu pour tout le monde, entreprises et collectivités comprises, va être d’anticiper la consommation des sols et donc d’organiser la planification foncière.

Comment cet objectif va se décliner à l’échelle des régions ?

Laurence Roux : L’objectif de zéro artificialisation nette se fera en effet à l’échelle de la région, et non à l’échelle d’une commune ou d’un projet. D’où la création des conférences régionales de gouvernance qui se mettent aujourd’hui en place (NDLR : baptisées "conférences ZAN " celles-ci réunissent élus locaux et représentants de l’État). Dans ces conférences, il s’agira d’aligner les documents de planification de type SCoT (Schéma de cohérence territoriale, NDLR), Sraddet (schéma régional d’aménagement), ou encore les plans locaux d’urbanisme (PLU et PLUI), sur la trajectoire de réduction de l’artificialisation. S’agissant d’une loi, le contrôle se fera in fine du côté de l’État et donc du préfet.

La réduction de la consommation d’espaces naturels s’effectuera de façon homogène ?

Laurence Roux : La loi fixe un objectif, un principe. La question sera : comment passe-t-on d’une logique arithmétique à un aménagement durable des territoires ? Car vous avez d’un côté des territoires extrêmement attractifs et déjà très denses, recevant de nombreuses demandes d’implantations, et de l’autre côté des territoires où la situation est plus détendue. La pression sur le foncier varie fortement d’une région à l’autre. Avec des besoins différents en matière de logements, d’infrastructures, de souveraineté alimentaire, de renaturation, etc.

"Actuellement, on ne sait pas exactement combien il existe de friches en France"

Il n’y aura donc pas de réduction arithmétique des consommations de foncier absolument identique partout. Il s’agit plutôt de coordonner l’ensemble des documents et de voir où la densification et où le recyclage de fonciers artificialisés seront possibles, mais aussi d’identifier les espaces à préserver ou à renaturer.

Comment les entreprises peuvent-elles s’adapter à la nouvelle réglementation ?

Gabriel Giabicani : Parmi les grands sujets, il y a notamment ce que l’on fait des friches. Ces friches qui peuvent servir, pour recycler du foncier déjà artificialisé, afin d’y construire à nouveau, ou bien pour renaturer des espaces afin de compenser l’artificialisation d’autres terrains ailleurs. Cela représente une ressource importante. Aujourd’hui, on ne sait pas combien il existe de friches dans l’Hexagone. L’estimation du stock varie entre 87 000 et 170 000 hectares en France.

Laurence Roux : On parle beaucoup des friches, mais d’autres espaces dits "délaissés" offrent par ailleurs des terrains potentiels. De plus en plus, les collectivités réalisent d’ailleurs des inventaires fonciers et s’aperçoivent que de nombreux tènements fonciers (NDLR : ensemble de propriétés contiguës) ne sont pas répertoriés pour accueillir des logements ou des activités économiques. Comme les friches, ces espaces délaissés sont déjà artificialisés mais ont aujourd’hui peu de fonctions dans l’espace urbain. L’idée est de lister ces espaces, d’identifier qui est le propriétaire, si l’on peut l’acheter facilement, etc.

Gabriel Giabicani : Parce que beaucoup d’espaces fonciers étaient compliqués à utiliser, on a eu tendance à les laisser de côté par le passé. Et effectivement, il y a des dents creuses, des espaces urbains délaissés car ils n’ont pas la bonne déclivité par exemple, pas d’accès direct à la route, etc. Parfois c’est juste cela : un terrain vague enclos par quatre bâtiments, donc inaccessible par la route. Il n’en reste pas moins que vous avez peut-être ici un demi-hectare disponible…

"Certaines entreprises misent sur des usines compactes. D’autres travaillent sur la mutualisation des services avec leurs voisins : restauration collective partagée, recyclage des déchets en commun, parking groupé… "

Ajoutons que l’autre sujet difficile à cadrer reste la question du coût. Car ces fonciers difficiles à mobiliser ou à remobiliser engendrent souvent des frais financiers, d’infrastructures, d’aménagement, de réhabilitation, de dépollution parfois… Et tout ça revient souvent plus cher que de couler une dalle de béton à la place d’un champ de patates.

Laurence Roux : Le portage des opérations sur un temps assez long peut aider à amortir ces surcoûts. Il existe par ailleurs des subventions de type "fonds friches", car sans cela certaines opérations ne seraient jamais à l’équilibre.

Les chefs d’entreprise connaissent-ils bien la loi et ses enjeux actuels ?

Gabriel Giabicani : Selon un récent sondage CCI France-OpinionWay auprès des chefs d’entreprise, seulement 31 % des dirigeants déclarent connaître l’objectif du ZAN. Mais une fois informés : 87 % se disent favorables aux objectifs à atteindre d’ici 2050. Personne ne remet vraiment en cause le principe sous-jacent de protéger les ressources naturelles.

Pour trouver des solutions, la Banque des territoires et le Cerema ont récemment lancé "France Foncier + ", une plateforme web qui recense des sites disponibles. En indiquant une foule d’informations : sites nus ou bâtis, superficies, aides financières, infrastructures de transports et pôles de compétitivités à proximité… Combien de sites y sont aujourd’hui recensés ?

Gabriel Giabicani : Actuellement, la plateforme affiche plus de 600 sites disponibles. Il s’agit de terrains déjà artificialisés, ou prévus pour être artificialisés pour des activités économiques dans les schémas d’aménagement du territoire.

Outre investir des sites existants ou des friches industrielles, il existe encore d’autres solutions pour les entreprises…

Laurence Roux : En amont, la planification inclut également les espaces à reclasser pour permettre à d’autres activités de s’y installer. Je pense notamment aux périphéries commerciales des villes, où l’on pourrait par exemple intégrer certaines activités industrielles.

De leur côté, les entreprises innovent aussi. Entre autres dans la façon dont elles conçoivent leurs usines ou leurs bureaux, par exemple en construisant à la verticale, en réfléchissent à l’ajout d’étages, au R + 1, R + 2…

Gabriel Giabicani : Jusqu’au XIXe siècle, en ville vous aviez généralement le magasin du commerçant ou l’atelier de l’entreprise au rez-de-chaussée de l’immeuble, puis des entrepôts au premier étage. On a par la suite complètement abandonné ce schéma…

Laurence Roux : Vous voyez par ailleurs aujourd’hui des principes d’usines compactes. Comme récemment l’usine PSA Citroën à Sochaux, (NDLR : un site où le groupe Stellantis disposait d’environ 200 hectares, dont une partie a été cédée ensuite à Pays de Montbéliard Agglomération).

D’autres entreprises travaillent sur la mutualisation des services avec leurs voisins au sein de leur zone d’activité : restauration collective partagée, recyclage des déchets en commun, parkings groupés… Car il n’y a pas forcément besoin d’avoir un parking pour chaque entreprise. Nous n’avons pas toutes les solutions, mais on observe que l’ensemble des acteurs de l’écosystème - collectivités, aménageurs, entreprises notamment - interrogent leurs pratiques.

Il faudra davantage réfléchir en termes d’écosystème ? Planifier en commun ?

Gabriel Giabicani : Le mot d’écosystème est capital. Les règles du Zan obligent à réfléchir ensemble, encore davantage que par le passé. Ce n’est pas qu’une histoire de comptabilité, un quota de ce qui peut être artificialisé ou pas, une règle pour définir comment compenser la consommation d’espaces naturels… L’enjeu, c’est de réussir à penser l’aménagement différemment et avec toutes les parties prenantes : des collectivités, aux aménageurs, investisseurs et entreprises. Entre autres.

Si vous créez une zone économique de 50 hectares, vous n’aurez pas la même efficacité si vous découpez simplement le terrain en parcelles de 2, 5 ou 10 hectares en laissant chacun se débrouiller de son côté, ou si vous essayez de penser ensemble l’aménagement et la mutualisation des services… Et si vous essayez d’imaginer ensemble le logement autour des infrastructures d’accès, etc. Il y a beaucoup de sujets à évoquer. L’un des points les plus critiques pour le développement des usines en France, par exemple, reste la capacité de RTE à apporter de l’électricité de haute puissance dans les zones d’activité où l’on en a besoin.

Du foncier, il y en a beaucoup en France au final. Donc l’enjeu ne consiste pas juste à trouver du foncier pour construire des usines ou du nouveau logement, point barre. Mais plutôt de réorganiser l’aménagement du territoire pour que le foncier consacré aux logements, mais aussi le foncier dédié à l’activité économique, aux infrastructures, à l’agriculture ou encore le foncier destiné aux espaces naturels se trouvent aux bons endroits.

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