Ouvrir une maison médicale juste à côté d'un hypermarché. C'est le dernier atout trouvé par la grande distribution pour attirer le chaland et le fidéliser. Consommer, mais aussi se faire soigner, se détendre, faire du sport... « Certains acteurs de la grande distribution réinterrogent en permanence leur modèle pour faire en sorte que leur environnement ne soit pas qu'un lieu de consommation, mais aussi de vie et de service », explique Stéphane Guivarc'h. Cet entrepreneur rennais à la tête d'Office Santé les aide donc à monter ces dossiers en tant que concepteur-promoteur-exploitant de structures de soins pluriprofessionnelles.
Projets à Brest et Lorient avec E.Leclerc et Casino
« Ce type d'offre vient en complément de l'offre de soins de centre-ville », prévient-il d'emblée, partenaire également des collectivités. Deux projets sont actuellement. L'un à Lorient sur 1.600 m² (une pharmacie et 12 professionnels de santé) mené en partenariat avec Casino pour livraison en avril 2019 (le chantier démarrera en octobre 2017) ; l'autre à côté du centre E.Leclerc de Brest-Gouesnou pour lequel le permis est « en préparation » (3.000 m² pour livraison au premier semestre 2019). Opérationnel depuis 2014, Office Santé assure toute l'ingénierie du projet, de sa conception à la réalisation, mais aussi la recherche d'investisseurs et des professionnels de santé, et même l'extension quelque temps après... « Nous créons un cadre immobilier flexible pour les professionnels de santé. » Sur leur demande, il réfléchit aussi à créer dès 2017 une gamme de services personnalisés pour les alléger de certaines tâches et lourdeurs administratives.
Un « partenaire technique et historique »
Les maisons de santé constituent l'une des trois offres d'Office Santé, aux côtés des cabinets médicaux en pied d'immeubles (avec les promoteurs) et les autres maisons de santé dédiées, en zone rurale. Pour la construction de ces maisons de santé, le Finistérien Trecobat est son « partenaire technique et historique ». Une histoire d'hommes. « Le groupe nous met à disposition son bureau d'études et assure la construction et l'après-vente. » Actuellement, Office Santé est « sur un rythme d'une dizaine d'opérations par an » ; 80 % sont en Bretagne (Baden, Romillé, Saint-Brieuc...), le reste en Ile-de-France. Ce ratio va s'équilibrer à 50/50 dès cette année, selon Stéphane Guivarc'h qui prévoit aussi un déploiement dans le sud-ouest. Paradoxalement, Office Santé agit encore peu dans la métropole rennaise. « Rennes a du potentiel ; nous pouvons travailler sur de grosses opérations d'aménagement, dans les nouveaux quartiers en création par exemple. Il y a des sujets qui peuvent s'anticiper. » Son chiffre d'affaires, de 864.000 euros en 2016, doit atteindre 3,8 millions cette année, puis 14,3 millions en 2018, tout en assurant une certaine rentabilité depuis le démarrage. L'effectif actuel d'Office Santé (cinq personnes) va doubler dans le même temps.
La solution du crowdfunding
Très gourmande en fonds propres, cette activité immobilière de niche nécessite aussi d'innover en termes de financement. Stéphane Guivarc'h lance actuellement une offre avec la plateforme de crowdfunding bretonne GwenneG. « C'est l'une des réponses adaptées à notre essor, confie-t-il. L'intérêt est de pouvoir accélérer le développement en réalisant plus d'opérations. » Stéphane Guivarc'h y voit « peu de risque » étant donné le taux de précommercialisation de ses programmes immobiliers, à hauteur de 70 %. « Ce système représente une solution sur des modèles qui nous conviennent, en préfinancement d'une partie des apports en fonds propres demandés à chaque opération », se félicite-t-il, appuyé par Karim Essemiani, fondateur de GwenneG qui se lance donc dans ce domaine.
