Sur le marché des résidences étudiantes, Cap’Etudes ne rivalise pas encore avec les acteurs majeurs du secteur que sont Nexity Studéa (120 résidences en France), Les Estudines (95 résidences) ou Studélites (55 résidences). Néanmoins, sur un marché relativement concentré et segmenté, Cap’Etudes (30 salariés, 10 M€ de CA en 2020) avec ses 15 résidences représentant 1 735 appartements n’est pas, non plus, un Petit Poucet. En témoigne son rachat l’an dernier par le groupe de promotion immobilière nantais Réalités (550 salariés, 165 M€ de CA en 2019) ). "Le rachat par le groupe Réalités nous donne aujourd’hui les moyens de nous développer en France", expose Nicolas Marron, directeur général depuis un an de cette PME basée à Valence, dans la Drôme.
Doubler le nombre de logements
Pour preuve, le dirigeant affiche l’objectif de développer son parc de résidences dans l’ensemble des villes moyennes de plus de 20 000 étudiants. Historiquement, Cap’Etudes s’est développé dans l’est de la France. L’entreprise compte trois résidences à Valence, deux à Marseille, Lyon et Besançon (dont une ouvre prochainement), une à Aix-en-Provence et Roanne. "Plus récemment, nous avons commencé à ouvrir notre présence à Angers où nous disposons de deux résidences, une à Rennes et une autre à La Rochelle. Ce développement dans l’Ouest s’est opéré grâce à notre rapprochement avec le groupe Réalités", précise Nicolas Marron, qui dit viser "une croissance raisonnable et raisonnée". Une petite trentaine de villes sont dans son viseur comme Montpellier, Dijon, Poitiers, Rennes, Nantes et l’Île-de-France. Des projets sont d’ailleurs déjà à l’étude à Rennes, Poitiers et même Nantes.
D’ici 2030, l’entreprise compte doubler son parc de logements à 3 500 lots. "Nous souhaitons augmenter notre parc de 200 lots par an mais l’enjeu se situe surtout dans notre positionnement marché", souligne le dirigeant qui cherche exclusivement des "emplacements privilégiés" pour s’implanter.
Le pari du service
La société mise en effet sur des lieux au plus près des étudiants (universités, écoles) et en pariant sur le service. "Depuis l’origine, nous faisons du service une clé de notre offre en proposant des résidences dotées d’espaces de coliving, de détente, de sport afin de répondre aux besoins des étudiants et de leurs parents", fait savoir le dirigeant. Un régisseur est par exemple présent sept jours sur sept dans chaque résidence. "Notre cible est majoritairement constituée de bacheliers, une population où les parents sont encore très présents et attirés par le cadre sécurisant qu’on leur propose", ajoute-t-il.
L’autre enjeu pour Cap’Etudes se situe dans l’offre apportée aux investisseurs. "Nous adressons essentiellement des investisseurs privés qui profitent des avantages fiscaux via la législation sur les LMNP (loueur en meublé non professionnel, NDLR). Toutes nos résidences sont vendues à la découpe", note Nicolas Marron. À ce titre, Cap’Etudes propose aussi bien le montage autour d’un bail commercial que sur la fourniture d’un service de syndic aux propriétaires ou sur du conseil en réinvestissement. "Cette solution clé en main de gestionnaire et exploitant pour les investisseurs séduit puisque 30 % de nos propriétaires réinvestissement sur de nouveaux programmes", avance-t-il.
