Vous dirigez NCT Lyon, une agence spécialisée dans le conseil et les transactions en immobilier d’entreprise. Quelle est votre perception du marché de l’immobilier dans la Métropole de Lyon ?
Pour l’acquisition et la location de bureaux, nous observons une baisse de la demande placée en nombre de mètres carrés (-24 %). Mais le nombre de transactions reste quasiment identique (530 transactions en 2023). Cette baisse en volume est liée au fait que le marché n’a réalisé aucune grosse transaction supérieure à 10 000 m2. Les incertitudes économiques se sont traduites par un attentisme des grands utilisateurs (entreprises de plus de 1 000 salariés). Le marché des locaux industriels, lui, reste stable à 333 000 m², avec une légère baisse du nombre de transactions qui est aussi liée au manque d’offre.
Quels ont été les critères de choix des entreprises dans leur recherche de bureaux ?
Nous avons noté un regain d’appétence des utilisateurs pour le neuf et le restructuré (46 % des nouveaux baux souscrits), dont l’offre s’est accrue de 36 % dans la Métropole. D’abord parce que les entreprises se soucient de la qualité de vie de leurs salariés, mais aussi en raison de leurs politiques RSE qui leur font rechercher des bâtiments ayant obtenu des labels environnementaux.
"Le télétravail a permis aux grandes entreprises de plusieurs milliers de salariés de réduire leurs surfaces de bureaux de 25 % en moyenne."
La notion de centralité est devenue un critère primordial. On va préférer des locaux un peu moins grands mais bien placés, au cœur de Lyon, dans un immeuble neuf, qui offre de surcroît plus de flexibilité pour les aménagements. Il faut compter jusqu'à 350 euros HT hors charges du mètre carré pour louer des bureaux neufs à la Part Dieu.
Quels sont les quartiers de Lyon les plus demandés pour les bureaux ?
La Part Dieu et Gerland arrivent en tête. Les prix des locaux centraux sont certes plus élevés mais le travail hybride a réduit la place dont ont besoin les entreprises. Associé à des pratiques de télétravail, le flex office permet de réduire les surfaces. On considère que le télétravail a permis aux grandes entreprises de réduire leurs surfaces de bureaux de 25 % en moyenne.
Qu’en est-il du marché des locaux industriels ?
Comme pour les bureaux, le neuf séduit davantage, avec 43 % de la demande placée, soit le plus haut niveau depuis 10 ans. Mais, faute d’une offre suffisante, la différence de prix au mètre carré entre des surfaces neuves et des locaux de seconde main s’est atténuée, soit respectivement 98 euros HT hors charges et 80 euros HT hors charges en location. Les biens de seconde main ont vu leur valeur grimper à nouveau. En termes de secteur, l’Est lyonnais (Chassieu, Genas, Saint-Priest, etc.) est incontestablement le secteur le plus demandé. Et même au-delà, plus à l’est, dans les secteurs limitrophes de la Métropole.
Avez-vous constaté des différences de comportement entre les grandes entreprises et les PME ?
Si le marché lyonnais a été relativement résilient tant pour les bureaux que les locaux d’activité, c’est grâce à son tissu de PME dynamiques. Leur demande a permis au segment des bureaux d’une surface inférieurs à 500 m² et celui des bâtiments industriels de plus de 800 m² de rester dynamiques. En revanche, le territoire de la métropole n’a enregistré aucune transaction sur le marché des bureaux de plus de 10 000 m², qui concerne, lui, les grandes entreprises.
Comment s’est comporté le marché des investisseurs ?
Il y a eu un effondrement de la demande, avec un nombre de transactions en baisse de 47 % et seulement 722 millions d’euros engagés. Les grandes transactions ont été absentes cette année. 70 % des opérations ont été réalisées sur le segment inférieur à 10 millions d’euros, segment considéré par les investisseurs comme le plus liquide et aisé à financer. Mais c’est quand même moins marqué qu’au niveau national où la chute a atteint 55 %.
Comment anticipez-vous l’année 2024 ?
Nous constatons un regain d’activité en ce début d’année chez NCT. Il pourrait y avoir un ré-amorçage d’ici fin 2024. La baisse des taux immobiliers pourrait redynamiser le secteur. Sur le marché des bureaux, nous devrions renouer avec le volume moyen des transactions des 5 dernières années, à 385 000 m2.
