Quel regard portez-vous sur le marché du logement neuf dans la région Pays de la Loire ?
Loïc Dubernet : Depuis trois ans, on est clairement sur un point bas. En Pays de la Loire, on tourne autour de 3 200 logements neufs vendus par an, alors qu’on était à plus de 7 300 au pic de 2017, et à une moyenne décennale de près de 5 900. Il y a eu une division par deux. Ce qu’on constate, c’est que l’on a perdu l’essentiel des investisseurs privés. Or ils représentaient plus de la moitié de nos acquéreurs.
Qu’est-ce qui s’est cassé dans la mécanique du marché ?
Loïc Dubernet : Le point majeur, c’est justement la disparition des investisseurs privés. On estime qu’on en a perdu environ 80 %, qui étaient à l’origine de 60 % de nos ventes, et ça bloque tout. Là où l’on avait 3 100 investisseurs par an entre 2010 et 2024, sur la région pays de la Loire nantaise, nous en avons eu environ 800 en 2025. C’est un effondrement. Avant, beaucoup de particuliers achetaient un logement neuf pour le louer, souvent avec des dispositifs fiscaux comme le Pinel. Ce modèle s’est arrêté, ou en tout cas très fortement contracté. Et ce n’est pas seulement un problème pour les promoteurs. Quand l’investisseur disparaît, c’est aussi une offre locative qui ne se crée pas. Donc derrière, cela tend encore davantage le marché locatif privé, qui était déjà sous pression.
Pourquoi cette chute des investisseurs a-t-elle un effet aussi important ?
Hervé Bunel : Parce que toute la chaîne du logement est liée. Un programme immobilier ne démarre que s’il atteint un certain niveau de pré-commercialisation. Avant la crise, il fallait souvent vendre autour de 35 % du programme pour lancer une opération. Aujourd’hui, on est plutôt entre 45 et 50 %. Cela montre bien que les banques sont devenues beaucoup plus prudentes. Elles regardent le taux de réservation, bien sûr, mais aussi le rythme de commercialisation. Si les logements partent trop lentement, les acquéreurs se lassent, certains se retirent, et le programme devient encore plus difficile à lancer, voire s’arrête.
"Le choix politique a été de miser davantage sur quelques grands investisseurs institutionnels. Or on ne remplace pas des millions de particuliers, qui achètent un logement chacun, par quelques acteurs capables d’en acheter plusieurs milliers"
Vous évoquez aussi un problème d’échelle sur le nombre d’investisseurs…
Hervé Bunel : En effet, pendant des années, à l’échelle de la France, le marché a fonctionné avec des millions de particuliers investisseurs qui achetaient chacun un logement pour le louer. Quand le Pinel s’est arrêté, le choix politique a été de miser davantage sur quelques grands investisseurs institutionnels. Or on ne remplace pas des millions de particuliers, qui achètent un logement chacun, par quelques acteurs capables d’en acheter plusieurs milliers. Ce n’est pas du tout la même échelle. Et c’est là, selon nous, que tout s’est grippé. En voulant substituer quelques grands acteurs à une masse d’investisseurs privés, on a asséché une large part de la demande, et cela a bloqué l’ensemble de la mécanique.
Vous dites aussi que le problème dépasse largement la seule promotion immobilière…
Hervé Bunel : Quand la promotion privée ralentit, c’est aussi le logement social qui est touché. Dans l’agglomération nantaise, une grande partie des logements sociaux sont produits via des achats en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) auprès des promoteurs privés. Autrement dit, les bailleurs sociaux achètent des logements, à construire, qui deviendront des logements sociaux, au sein d’un programme immobilier privé. Donc quand la production privée baisse de 50 %, cela réduit mécaniquement la capacité à produire du logement social sur une même opération.
"Dans la région, la file d’attente pour un logement social comptait 95 000 foyers en 2010 et aujourd’hui c’est 127 000 foyers"
Les gens l’ignorent, mais 70 % des logements sociaux neufs sont construits ainsi. Et on le voit dans les chiffres de la demande : les files d’attente s’allongent, parce qu’il y a moins d’entrées dans le parc et moins de sorties aussi. À l’échelle des Pays de la Loire, la file d’attente pour un logement social comptait 95 000 foyers en 2010, c’est aujourd’hui 127 000 foyers.
Le marché s’est-il déplacé géographiquement ?
Loïc Dubernet : Les grandes métropoles comme Nantes pèsent moins qu’avant dans les ventes régionales. Les acquéreurs se reportent davantage vers les villes moyennes, les zones périurbaines, qui sont des secteurs plus accessibles, qui représentent 75 % des ventes, contre 45 % voilà 6 à 7 ans. Il y a sans doute une recherche de cadre de vie, mais il y a surtout une réalité de prix. Dans les grandes agglomérations, les contraintes techniques, foncières, environnementales ou réglementaires renchérissent fortement le coût de production. Au bout du compte, cela se retrouve dans le prix de vente. Donc beaucoup de ménages s’éloignent pour pouvoir encore acheter.
On entend pourtant parler d’un léger frémissement sur le neuf…
Loïc Dubernet : Je ne parlerais pas encore de reprise. Disons plutôt que la chute semble enrayée. Le marché s’est stabilisé, mais à un niveau historiquement bas. Ce qui manque toujours, c’est l’investisseur. Les propriétaires occupants sont là, soutenus notamment par le prêt à taux zéro, mais cela ne suffit pas à recréer une dynamique globale. Et surtout, les logements qui n’ont pas été vendus ces dernières années ne seront pas construits et donc loués. Donc l’effet de cette crise va continuer à se faire sentir dans les deux ou trois ans qui viennent.
Vous mettez en avant une nouvelle plateforme, « Mon Logement Neuf Disponible ». À quoi sert-elle concrètement ?
Hervé Bunel : C’est un outil très concret, mis en place avec les services de l’État, depuis décembre 2025. L’idée est simple : rendre visible une offre qui existe déjà, mais qui est parfois mal identifiée. La plateforme recense les logements neufs déjà livrés, ou livrables dans les six mois, partout en Pays de la Loire. Aujourd’hui, on y trouve environ 320 logements. Pour un particulier, cela permet de repérer rapidement un bien disponible, de savoir s’il reste un T1, T2, T3, T4 ou un T5, et d’entrer directement en contact avec le promoteur. C’est un accès sans intermédiaire, avec une vision immédiate de l’offre. Il faut reconnaître que la plupart des logements disponibles sont des T4 ou T5, plus chers à l’achat. Cela doit conduire à s’interroger sur ce qu’il convient de construire pour coller à la demande réelle du marché.
Pourquoi est-ce un outil utile dans le contexte actuel ?
Hervé Bunel : Parce qu’il répond à une demande très concrète. Beaucoup de gens qui entendent acheter un logement neuf pensent délai de deux ou trois ans. Là, on parle de logements disponibles rapidement, avec un délai proche de celui de l’ancien, mais avec les qualités du neuf : performance énergétique, confort, faibles charges, garanties. C’est aussi utile pour les investisseurs, qui peuvent identifier des biens sur des territoires à fort potentiel locatif. Et pour le territoire, c’est important, parce qu’un logement achevé mais non vendu, c’est un logement inutilisé.
Autre sujet que vous jugez décisif : le dispositif Jeanbrun, qui doit prendre le relais du Pinel. Pourquoi y croyez-vous ?
Hervé Bunel : Parce qu’il peut recréer un intérêt pour l’investissement locatif privé, tout en gardant une logique utile socialement. Le principe est simple : un particulier achète un logement pour le louer comme résidence principale, mais avec un loyer plafonné, c’est-à-dire accessible. En contrepartie, il bénéficie d’un avantage fiscal sous forme d’amortissement, avantage qui s’accroît plus le logement est social. En clair, il bénéficie d’une réduction d’impôt qui compense le fait que le loyer est modéré. Ce qui nous paraît intéressant, c’est que ce dispositif s’inscrit davantage dans une logique patrimoniale de long terme. On garde le bien, on le loue, on se constitue un patrimoine, et on alimente le parc locatif privé à loyers encadrés. C’est une logique plus durable. Par ailleurs, le dégrèvement fiscal perdure au-delà de 9 ans, ce qui est incitatif.
En quoi se distingue-t-il du Pinel ?
Loïc Dubernet : Le Pinel avait parfois une logique plus courte, avec des reventes au bout de neuf ans. Là, l’idée est davantage de conserver le bien dans le temps C’est important, parce que cela stabilise aussi les copropriétés et l’offre locative. Mais il faut maintenant faire connaître ce dispositif. Il est nouveau, encore technique pour le grand public, donc il faut le démocratiser.
Nous sommes en pleine période d’élections municipales. Vous saisissez cette occasion pour vous adresser aux candidats. Quels leviers les collectivités peuvent-elles actionner ?
Hervé Bunel : Il y en a plusieurs. D’abord, adapter la programmation à la demande réelle : typologies de logements, tailles, stationnement, formes urbaines. Ensuite, travailler sur les coûts de production. Il faut respecter les normes, bien sûr, mais éviter de rajouter des exigences qui renchérissent encore les opérations. Il faut aussi laisser du temps à la filière pour absorber les évolutions réglementaires, notamment environnementales. Enfin, il y a un enjeu majeur sur les délais. Entre la conception d’une opération et sa livraison, tout est trop long. Si on veut redémarrer la machine, il faut raccourcir les cycles pour obtenir un permis de construire et travailler beaucoup plus en partenariat entre collectivités, aménageurs et promoteurs.
Vous évoquez aussi des montages innovants pour faciliter l’accession à la propriété, comme le BRS ou les logements démembrés. De quoi s’agit-il ?
Il existe aujourd’hui plusieurs montages qui permettent de faire baisser le prix d’achat pour les ménages. Le BRS (Bail réel solidaire), par exemple, repose sur un principe simple : on dissocie le foncier et le bâti. L’acquéreur achète uniquement le logement, tandis que le terrain reste propriété d’un organisme foncier solidaire. Résultat, le prix d’acquisition peut être réduit d’environ 25 %. L’habitant vit dans le même logement, avec le même niveau de qualité, mais grâce à ce montage financier l’accès à la propriété devient plus abordable. Ce type de dispositif s’inscrit dans une logique plus large de démembrement de propriété, qui permet d’imaginer différents montages entre acteurs publics, promoteurs et acquéreurs. L’objectif reste le même : rendre le logement accessible tout en continuant à produire de nouveaux programmes.
Votre message, au fond, c’est que la crise du logement n’est pas un sujet isolé ?
Hervé Bunel : Exactement. Le logement, ce n’est pas seulement une question immobilière. C’est un sujet économique, social, territorial et environnemental. Quand on ne produit plus assez, ce sont les ménages qui ne trouvent plus à se loger, les salariés qui peinent à s’installer, les parcours résidentiels qui se bloquent. Et les tensions qui se reportent partout : dans le parc privé, dans le parc social, dans les centres urbains comme dans les périphéries. Ce qu’on dit aujourd’hui, c’est qu’il faut remettre tous les maillons en mouvement. Sinon, la crise va continuer à produire ses effets pendant encore plusieurs années.
