De la première zone logistique de France, la plupart des Isérois ne connaissent que les bâtiments visibles depuis l'A48 reliant Lyon à Grenoble et Chambéry, avec les plus grands noms de la chaîne logistique (logisticiens, chargeurs, entreprises de services) s'affichant au-dessus d'immenses quais de chargement. Née de la volonté des pouvoirs publics au moment de la création de la ville nouvelle de l'Isle-d'Abeau, la plateforme logistique du parc international d'activités de Chesnes représente 8.000emplois et deux millions de mètres carrés de bâtis. Mais 50.000m² à 100.000m² de ces bâtiments sont obsolètes. «C'est une préoccupation métropolitaine, reconnaît Brigitte Karyta-Cristini, vice-présidente déléguée à l'économie de la Communauté d'agglomération Porte de l'Isère (Capi). Mais les proportions ne sont pas énormes, ce n'est pas une friche ni un terrain en train de mourir.»
Que faire des vieux bâtiments?
Laurent Lamatière, président du Pôle d'intelligence logistique d'Europe du Sud (Pil'es) et asset manager chez Foncière Europe logistique, reconnaît que «les élus sont sensibles au vieillissement de la zone car ils ne veulent pas d'un marché à deux vitesses. Notre association recense les "vieux" bâtiments et mène une réflexion avec les propriétaires pour leur rénovation, leur démolition ou leur transformation en locaux d'activités autres. Mais c'est difficile techniquement et financièrement, car ces bâtiments des années 70 et 80 ne sont plus aux normes actuelles. Il y a des idées à trouver». Didier Terrier, chargé du développement logistique chez Arthur Loyd, société de conseil d'immobilier d'entreprise, confirme qu'une «vraie réflexion est à mener sur ces bâtiments dits de classe C.Les raser? Mais reconstruire quoi? Il n'y a pas de marché tertiaire suffisamment soutenu aujourd'hui. Et les opérateurs ne sont pas prêts à investir.» Lionel Garde, spécialiste de la logistique chez DTZ, conseil en immobilier d'entreprise, évalue de son côté les bâtiments sans permis d'exploitation à 70.000m². «Ils sont à reconvertir ou carrément à détruire. Mais il y a un temps d'inertie avant qu'un propriétaire réalise que son bâtiment n'a aucune utilité et décide de l'utilisation de son foncier.» Mais pour Alexandra Lopes, responsable de Prologis à Saint-Quentin-Fallavier, premier propriétaire logistique sur la zone de Chesnes avec une vingtaine de bâtiments pour une trentaine de locataires, «déconstruire et reconstruire est moins intéressant en termes de prix que du neuf. Pour se lancer, il faut être sûr qu'il n'y a pas de terrain disponible, qu'il n'y a plus de foncier et que l'existant de bonne qualité est déjà loué. S'il y a un gel des constructions, ce sera intéressant d'ici à deux ans.» Le foncier est justement une denrée rare sur la zone. «On a épuisé les réserves foncières depuis cinq ans et il n'y a pas d'actions concrètes des collectivités pour prolonger la zone. Mais ça va venir, je n'en doute pas, se rassure Laurent Lamatière.»
18% de disponibilité
Le marché de l'immobilier logistique en Nord-Isère retrouve depuis le début de l'année un volume de transactions significatif, 200.000m² ayant été négociés en six mois, soit une hausse de 127% par rapport à l'année précédente. Ce chiffre est encourageant pour le secteur, le Nord-Isère représentant 60% du marché de la logistique de Rhône-Alpes. «Le marché s'était ralenti depuis deux, trois ans, reconnaît Lionel Garde. Mais le Nord-Isère reste sain car il y a peu de développement en blanc (construction sans locataire). Et s'il y a une baisse de la demande placée, ce n'est pas catastrophique. Mais nous sommes encore dans la fourchette haute des bâtiments disponibles avec un taux de vacances de 18% du stock total des entrepôts de logistique ayant un permis d'exploiter, soit 350.000m².» Cependant, la zone logistique dispose de peu d'offres de bâtiments de grande taille. «Pourtant, des acteurs déjà présents sur la zone se concentrent et demandent des bâtiments de taille importante, supérieure à 30.000m² voire 50.000m²», affirme le directeur du Pil'es.
Implantations hors zone
C'est ainsi que certains acteurs sortent de la zone. Après Transalliance pour la logistique de Nestlé en début d'année, c'est au tour de Conforama de déménager à Saint-Georges-d'Espéranche d'ici à la fin de l'année (lire le témoignage ci-contre). Alexandra Lopes estime que «c'est normal que des promoteurs prennent le terrain, tant que le marché est normal. Mais ça fait mal quand il y a un frein comme en 2009-2010. S'installer à Saint-Georges, ce n'est qu'une histoire de loyer.» Lionel Garde estime que c'est «la résultante de la politique de la Capi qui ne voulait pas de promoteur en blanc. In fine, c'est une bonne idée puisque c'est plein! C'est le genre d'implantation qui pourrait se reproduire dans un rayon de 30km. Ça équilibre le territoire». Laurent Lamatière rappelle que «c'est un épiphénomène. Cette opération atypique ne s'inscrit pas dans l'aménagement global. Cette initiative privée d'un promoteur est intéressante et permet de garder des acteurs dans la région. Cela reste positif pour le territoire».
Des bâtiments vieillissants, des réserves foncières limitées, des entreprises qui déménagent plus loin: la zone logistique de Chesnes montre quelques signes d'essoufflement. Pour autant, elle dispose d'atouts pour conserver son statut de première zone française.
