L'Ademe Rhône-Alpes a fait réaliser une étude sur onze bâtiments, dont quatre à usage tertiaire. Résultat: des fourchettes de surcoût variant de 2,6% à 6,3% dans le tertiaire, selon qu'il s'agisse de construction traditionnelle ou de conception avec climatisation passive. À l'autre bout de l'échelle, le cabinet d'études économiques Xerfi a fait état de sur-investissements compris en 10% et 20%.
De 7 à 20%
«Ceux-ci devraient être supérieurs à ceux prévus par le ministère de l'Écologie et du Développement durable, soit 7-8% en moyenne, qui ne prend en compte dans ses estimations que les équipements et la construction. En rajoutant les sources structurelles de hausse des coûts de la construction neuve, comme le foncier, la hausse devrait plutôt approcher les 15-20%», explique la note, basée sur les statistiques du prêt à taux zéro et qui ne concerne donc que le logement. «Cette étude a été réalisée il y a un an et demi et nous sommes en train de l'actualiser avec des données supplémentaires», explique son auteur, Vincent Desruelles, qui insiste sur les écarts constatés suivant les zones géographiques. «Plus le foncier est cher, plus la différence de coûts de construction est élevée.» Ces surcoûts s'expliquent selon lui par la mise en oeuvre de matériaux plus innovants, donc plus coûteux mais aussi par un travail de conception plus important et donc des honoraires plus élevés. L'étude menée par l'Ademe Rhône-Alpes souligne pour sa part que pour la majorité des isolants, la pose et le parement représentent 80% du prix, seul l'isolant représente 20%. «Ainsi le surcoût de l'isolation thermique par l'extérieur provient de la nature de l'enveloppe, enduit ou bardage, et non pas de la résistance thermique.» Le sur-investissement doit normalement être compensé par une baisse des charges... à condition de former les occupants.
Pas suffisant pour faire baisser les charges
«Les normes actuelles raisonnent en termes d'énergie primaire et se concentrent sur l'enveloppe mais ne prennent pas en compte les consommations électro-domestiques. Les maîtres d'ouvrage devraient se livrer à un exercice de transparence en informant et en formant les nouveaux occupants», prévient Vincent Desruelles pour qui «il ne suffit pas d'avoir des locaux labellisés pour faire baisser les charges.» Dans le domaine tertiaire, le retour sur investissement n'est pas non plus linéaire en fonction des régions. «Les surcoûts liés à l'entrée en vigueur de la RT 2012 sont plus facilement amortissables en région parisienne au regard des niveaux de loyers», admet Richard Malle, directeur Research France de BNP Paribas Real Estate.
La construction BBC et l'entrée en vigueur de la RT 2012 entraînent certes des surcoûts, mais à quelle hauteur? Les fourchettes divergent.
