«Surtout, éviter de s'offrir une danseuse. Les banquiers préféreront toujours ce qu'ils appellent un bâtiment banal dans une zone industrielle, qui peut être replacé en cas de défaillance», met d'emblée en garde Jocelyne Pidoux, du Groupe IRD qui se consacre au financement et au développement des entreprises de la région Nord Pas de Calais. La plupart des experts interrogés sur le sujet estiment que l'acquisition des locaux d'activité n'est pas forcément l'option la plus efficace (lire par ailleurs). Question de base: qu'est ce qu'un bâtiment ou une extension peuvent amener en terme de productivité? À moins qu'il ne s'agisse d'une opération patrimoniale au bénéfice du chef d'entreprise. Si la réponse plaide en faveur de l'acquisition, plusieurs pistes s'offrent au porteur de projet.
Crédit-bail
Solution volontiers avancée par les organismes de financement: le crédit-bail. Et pour cause: ils restent propriétaires du bien financé jusqu'au dernier jour du contrat. Entre autres conséquences: en cas d'extension, il faudra passer par le même "financeur". L'autre argument en défaveur du crédit-bail est d'ordre fiscal. «La sortie peut être fiscalement très pénalisante», souligne Paul Damestoy, conseil en fusion-acquisition. Un bâtiment s'amortit entre 20 et 30 ans alors que la durée d'un crédit-bail est couramment de 15 ans. À la sortie, le fisc ne manque pas de rappeler cette différence. Mais il s'agit d'une fiscalité différée qui peut encore être repoussée par l'exécution de travaux. Mais le crédit-bail présente aussi des avantages, rappelle Jocelyne Pidoux. «Il permet de financer la totalité de l'investissement TVA incluse, ce qui n'est pas le cas d'un crédit classique. La TVA est facturée tout au long du contrat et devient indolore. D'autre part, les modalités de remboursement peuvent être très sophistiquées au regard des prévisions de l'impôt sur les sociétés.»
Emprunt classique: la difficulté de l'apport
Hors crédit-bail, reste l'emprunt classique avec l'obligation d'un apport parfois difficile à boucler. Mais dans ce domaine, des sociétés de capital-risque immobilier peuvent apporter sur cinq à sept ans le niveau de cash nécessaire à la levée de la dette bancaire. Dans ce cas précis, là encore, les experts sont unanimes: mieux vaut passer par une SCI, même si les banquiers ont tendance à demander un apport de 15% à 30%. «Le temps où les banquiers aimaient avoir les bâtiments au bilan est fini. En revanche, ils seront rassurés par une SCI qui pourra continuer à vivre même en cas de dépôt de bilan de la société d'exploitation», explique Jocelyne Pidoux. Seul bémol: les collectivités locales refusent souvent d'accorder leurs aides à des SCI, les réservant exclusivement à la société d'exploitation. Astuce: faire entrer cette dernière dans la SCI à un niveau suffisant... quitte à ce qu'elle revende ultérieurement ses parts dans la société civile. En ces temps où seule la Fédération bancaire française semble ne pas constater un resserrement du crédit, il faut jouer de prudence. «Les banques exigent de plus en plus souvent un "co-financeur" à partir d'un certain niveau d'investissements, ce niveau pouvant se situer autour d'un million d'euros», prévient Jocelyne Pidoux. Bien vérifier également le devis initial car l'introduction des nouvelles normes de construction (RT 2012, etc.) peut faire flamber le prix final de plus de 20%! Si les surcoûts n'ont pas été prévus, le banquier risque de coincer. Contrairement à un ménage, le montant d'un crédit professionnel pour une entreprise ne se détermine pas en ratio strict mais s'estime au regard de la rentabilité de l'entreprise et du gain de productivité espérée de l'acquisition. Pour mémoire, les taux oscillent actuellement entre 4% et 5,5%.
Hors commerce de luxe dans un quartier huppé, les locaux d'entreprises contribuent peu à la rentabilité alors que leur coût est élevé. Leur acquisition demande une grande prudence.
