Pays de la Loire

Immobilier

Enquête Angers et Le Mans dans la course aux mètres carrés de bureaux

Par Cédric Menuet et Olivier Hamard, le 18 octobre 2018

Suivant la tendance nationale, le marché de l’immobilier de bureaux repart depuis deux ans. Les agglomérations angevine et mancelle multiplient les mètres carrés tertiaires, au risque de voir leurs stocks de bureaux vieillir rapidement dans un contexte de raréfaction du foncier.

A Angers, le promoteur breton Giboire construit au total quatre immeubles totalisant 13000 m² de bureaux et commerces. Au total, on annonce 70 000 m² de bureaux à la livraison de ce programme baptisé Cours Saint-Laud.
A Angers, le promoteur breton Giboire construit au total quatre immeubles totalisant 13000 m² de bureaux et commerces. Au total, on annonce 70 000 m² de bureaux à la livraison de ce programme baptisé Cours Saint-Laud. — Photo : Olivier Hamard - Le Journal des entreprises

Le béton n’en finit plus de couler à Angers et Le Mans. Au cœur des deux agglomérations, se concentrent de nouveaux projets de créations de bureaux qui commencent déjà à s’élever. Ainsi le promoteur rennais Giboire achève 13 000 m² à Angers, dédiés aux activités tertiaires dans le futur quartier d’affaires Cours Saint-Laud. Chez sa voisine sarthoise, c’est le tourangeau Artprom qui lancera ces prochains mois la construction de 12 000 m² d’immeubles de bureaux, là aussi à proximité de la gare.

La demande est là et, depuis 2016, les deux agglomérations cumulent deux années exceptionnelles en termes de transactions de bureaux. Ainsi, après le record de 2016 où 37 871 m² tertiaires ont changé de mains, Angers enregistre en 2017 un volume de locations et ventes de 22 267 m². Même constat au Mans, où la demande placée s’est établie en 2016 à 46 795 m² et à 34 195 m² l’an dernier. « Ce sont de belles années, on se rapproche des volumes d’avant-crise. À Angers comme au Mans, on bénéficie d’un contexte économique plus favorable et d’un réajustement des loyers », relève Laurent Landemaine, gérant de l’agence immobilière Art’Im, présente dans les deux agglomérations.

« Le mètre carré accessible et la proximité parisienne ne suffisent plus »

Toutefois, une nouvelle tendance se dégage au Mans. Si, à l’instar d’Angers, le marché local était jusqu’alors porté par la location, c’est désormais l’achat qui représente la majorité des transactions. Car contrairement à l’angevine, qui capte des implantations exogènes, la demande au Mans concerne davantage les entreprises locales. Des fleurons, comme Bordeau Chesnel s’installant dans le quartier Novaxis, près de la gare. L’industriel y a en effet pris 1 500 m² pour y baser certaines fonctions supports. Ce sont également des sociétés sarthoises telles que Oui Care et Serveurcom qui vont déplacer ces prochains mois leurs sièges dans ce même secteur. « Aujourd’hui, le mètre carré accessible et la proximité parisienne ne suffisent plus. Il faut trouver d’autres leviers pour appeler la demande nationale. Il y a au Mans des pôles de spécialités, comme l’acoustique, en mesure d’attirer des entreprises extérieures », analyse Sophie Bariller, consultante bureaux chez Arthur Loyd Le Mans.

L’aimant angevin

À Angers, l’attractivité de la métropole ne fait aucun doute. Parmi les derniers arrivants, l’assureur niortais Maif qui acquiert 1 200 m² dans le futur ensemble Quatuor de Giboire. La Caisse des Dépôts et Malakoff Médéric se préparent également à pousser les murs. « Depuis un an, nous avons connu une demande plus forte qu’à Nantes, proportionnellement à la taille de la ville. Angers est attractive pour les entreprises, avec ses infrastructures, son bassin universitaire, ainsi que sa proximité de la mer et de Paris », soutient Éric Malet, président du Club immobilier Anjou.

En termes de taille, la préfecture du Maine-et-Loire boxe en effet dans la même catégorie que la sarthoise mais se distingue par son offre de bureaux. « Il y a plus de chantiers neufs à Angers et par conséquence plus de stock de bureaux, alors que Le Mans connaît une pénurie. La plupart des programmes y sont complets », souligne Laurent Landemaine.

« Le Mans reste plus accessible. Il y a un écart de 20 à 25 % avec Angers. »

Un constat à la fois partagé et tempéré par François-Marie Labbé, conseiller au sein d’IEL (groupe Lelièvre) à Angers. « On estime en effet à deux ans et demi le stock de bureaux disponibles. Mais en réalité, il y a dans ce volume beaucoup de bureaux qu’on ne louera ou ne vendra pas en l’état. » C’est l'une des problématiques d’Angers : une offre de mètres carrés de seconde main, construits dans les années 1970-80 et obsolètes. Avec la montée en puissance des surfaces neuves, ce stock vieillissant amène les bailleurs à envisager réhabilitation et baisse des prix. « On le constate dans les deux villes, reprend Laurent Landemaine. Néanmoins, Le Mans reste plus accessible, tant en location qu’en achat. Il y a un écart de 20 à 25 % entre les deux villes, particulièrement dans l’ancien. »

Gérer la pénurie

L'ancien immeuble Smith & Nephew dans le quartier d'affaires Novaxis, au Mans.
L'ancien immeuble Smith & Nephew dans le quartier d'affaires Novaxis, au Mans. - Photo : Cédric Menuet - Le Journal des entreprises

Si l’embellie économique crée pour les deux cités un climat propice aux investissements immobiliers, le temps de l’entreprise n’est malheureusement pas celui de la construction. « Le stock a ses limites. Nous avons parfois des demandes d’entreprises voulant s’installer à 6 ou 8 mois à Angers, ce sont des timing irrationnels », relève François-Marie Labbé. Et Eric Malet, le président du Club immobilier Anjou de renchérir : « Il faut compter deux ans pour un projet neuf de bureaux, ça crée un manque. Des entreprises vont même parfois s’installer dans des équipements provisoires avant d’intégrer des locaux neufs. »

Reste aussi à se méfier d’éventuels coups de frein des projets, comme Le Mans l’a connu quelques années en arrière. « Un projet comme les Terrasses de l’Université au Mans a mis près de 4 ans pour être entièrement commercialisé. Il faut trouver les entreprises pouvant porter de tels projets », appuie Sophie Bariller. C’est en effet sur une pré-commercialisation de 50 % que s’appuient les promoteurs immobiliers avant de lancer un projet. Un temps qui n’est effectivement pas compatible avec celui du développement économique.

A Angers, le promoteur breton Giboire construit au total quatre immeubles totalisant 13000 m² de bureaux et commerces. Au total, on annonce 70 000 m² de bureaux à la livraison de ce programme baptisé Cours Saint-Laud.
A Angers, le promoteur breton Giboire construit au total quatre immeubles totalisant 13000 m² de bureaux et commerces. Au total, on annonce 70 000 m² de bureaux à la livraison de ce programme baptisé Cours Saint-Laud. — Photo : Olivier Hamard - Le Journal des entreprises