Le marché de l’immobilier de bureaux dans les deux grandes villes de la région Occitanie présente des situations dissemblables, comme pour mieux rappeler que Toulouse et Montpellier ont finalement peu de choses en commun. À commencer par le fait que la crise sanitaire n’a pas le même impact sur les transactions. Dans la Ville rose, rapporte Marc Delpoux, directeur régional Sud-Ouest de BNP Paribas Real Estate, “2020 a donné lieu à un résultat jamais vu, tellement il était bas.” 63 000 m2 de transactions ont été réalisés, contre 130 000 m2 en 2019. “Nous sommes maintenant dans la phase d’un retour progressif à la normale mais qui dure dans le temps, développe-t-il. À la fin du premier semestre 2021, nous observions un retrait de 36 % par rapport à la moyenne sur 5 ans. Mais à la fin des 9 premiers mois de l’année, avec 70 000 m2 traités, ce retrait n’est plus que de 23 %. La moyenne décennale du marché toulousain est de 140 000 m2. Nous devrions revenir a minima à 100 000 m2 en fin d’année.” Dans le même temps, le marché des bureaux à Montpellier “a été très résilient”, constate Caroline de Boisgelin, directrice de BNP Paribas Real Estate dans la capitale languedocienne. “Nous avons réalisé 73 000 m2 de transactions, certes en retrait de 30 % par rapport à 2019, mais ce recul reste très en deçà de ce qu’on a pu constater dans d’autres métropoles françaises, relève-t-elle. Pour rappel, Montpellier avait dépassé la barre symbolique des 100 000 m2 de transactions en 2018-2019, tandis que la moyenne décennale s’établit à 76 000 m2. Nous n’étions donc pas si loin, même au plus fort de la crise. Au premier semestre 2021, nous enregistrons un résultat de 54 000 m2. Cela nous classe en 5e position des métropoles, derrière Nantes et devant Bordeaux.”
Grand Matabiau et Cambacérès
À Toulouse, les difficultés perdurent aujourd’hui sur les surfaces de plus de 500 m2. “Au-delà d’une trentaine de salariés environ, les entreprises se questionnent sur leurs besoins, analyse Marc Delpoux. Nombre d’entre elles n’ont pas encore signé l’accord sur le télétravail. Tant qu’elles n’auront pas plus de visibilité, le marché des transactions de plus de 500 m2 pataugera. Nous avons par exemple des négociations en cours pour des besoins d’environ 4 000 m2. Mais nous ne savons pas quand ces transactions vont se réaliser.” La particularité du marché toulousain, ajoute-t-il, tient aussi au fait qu’il est porté à 30 % par le secteur de l’aéronautique, largement fauché par la crise. Quant à l’offre d’immobilier de bureaux neuf, elle reste très insuffisante dans les deux villes. “Nous avons 25 % d’offres neuves, rapporte Caroline de Boisgelin. La moyenne des 17 métropoles françaises est à 33 %. Nantes affiche 49 %. Bordeaux, 38 %. À Montpellier, ces deux dernières années, nous oscillions même plutôt entre 12 et 15 %. D’une part, le phasage de l’offre neuve a pris du retard. D’autre part, les constructions neuves se sont remplies sans doute plus vite que ce qu’on avait imaginé. Nous attendons donc avec impatience la ZAC de Cambacérès, le futur quartier central des affaires, au nord de la ville. C’est là que le stock d’offres va se reconstituer.” Marc Delpoux appuie : “A Toulouse, nous n’avons pas d’offres de bureau au centre-ville alors qu’il y a une demande de plus en plus importante de clients qui veulent y revenir. Nous attendons l’arrivée d’immeubles neufs sur le quartier du grand Matabiau, programmés pour 2024.”
