Le principe consiste à faire acheter un local professionnel par une SCI qui le louera à votre entreprise. Or, le loyer versé est une charge déductible du compte de résultat de la société d'exploitation et peut couvrir, au moins partiellement, un emprunt de la SCI pour financer l'acquisition. Pour votre société, la formule est doublement intéressante: d'abord parce qu'elle connaît son bailleur et qu'elle ne risque pas de se faire expulser à la fin du bail commercial, mais aussi parce qu'elle n'ampute pas inutilement sa capacité d'emprunt. «La SCI facilite aussi la future cession de l'entreprise, en délestant le prix de la vente de la valeur de l'immobilier», ajoute Maître Pierre Appremont, associé du cabinet d'avocats Lefèvre Pelletier & associés.
Assurance anti-faillite ?
Enfin, et surtout, la SCI vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier préservé des aléas de la vie de votre entreprise. «En cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société d'exploitation, les immeubles professionnels acquis par la SCI peuvent être préservés», renchérit l'avocat. Cette « assurance anti-faillite » doit toutefois être assortie de quelques règles de prudence. «La protection ne sera effective que si vous jouez le jeu d'un formalisme irréprochable et que vous distinguez scrupuleusement les comptes des deux sociétés», prévient Jean-Yves Bryon, conseiller en stratégie patrimoniale et fondateur du cabinet Essor Patrimoine.
Les tribunaux peuvent notamment étendre la procédure collective à la SCI s'ils estiment que cette dernière est fictive ou qu'il y a une confusion de patrimoine entre les deux sociétés. Gare aux transferts d'actifs entre les deux entités sans contrepartie: loyers surévalués, enrichissement de la SCI au détriment de la structure d'exploitation, aménagements des locaux financés par la société d'exploitation restant acquis à la SCI sans indemnités,etc.
Ainsi, constituer une SCI en règle requiert diverses formalités administratives. Que ce soit pour une immatriculation, une modification de statut, et tous les évènements qui accompagnent la création d’une entreprise, la rédaction et la publication d’une annonce légale restent des étapes primordiales et indispensables pour être en règle avec la loi.
Transmission dissociée
Une fois ces précautions prises, la SCI est une excellente formule pour isoler votre patrimoine immobilier de votre activité professionnelle, surtout si vous souhaitez transmettre de manière dissociée le patrimoine d'exploitation à des associés ou des collaborateurs, et le patrimoine immobilier à votre famille.
