Le mythe de l'immobilier de bureaux neuf aurait-il vécu? La question mérite d'être posée au regard des bilans 2010 présentés par les trois principaux acteurs alsaciens du secteur, CBRE Richard Ellis, DTZ et BNP Paribas Real Estate. En creux de chiffres globaux reflétant un retour à une activité plus saine après le trou d'air de 2008-2009 (hausse des transaction, recul des stocks), les données relatives à l'immobilier de seconde main laissent apparaître un regain d'intérêt pour ces biens. «La part du neuf a baissé de 36% dans les demandes placées», témoigne Olivier Heydt, de CBRE Rive gauche. «On a effectivement assisté à une forme de rééquilibrage», confirme Vincent Triponel, pour DTZ en Alsace, «et à une volonté des entreprises de se rapprocher des centre-villes, là où l'on trouve l'ancien. Mais cela ne veut pas dire que le neuf a perdu de son attrait», tempère-t-il.
Bien placés et en bon état
«En fait, l'ancien -63% de nos transactions en mètres carrés l'an dernier- a marché non pas parce qu'il y a une pénurie de neuf, mais parce que beaucoup de propriétaires ont fait le choix de la rénovation», témoigne Yves Noblet, pour BNP Paribas Real Estate. «Si les immeubles de seconde main veulent supporter la comparaison, ils doivent absolument être restructurés». «Depuis deux ans, les locaux de seconde main bien placés et en bon état sont plus souvent préférés au neufpour des questions de coûts», analyse Olivier Heydt. Ceux-ci représentent à l'heure actuelle environ 80% du stock de bureaux disponibles. Le Grenelle de l'environnement va leur imposer de très strictes normes en termes d'efficacité énergétique. «Il subsiste des interrogations quant au devenir de certaines friches thermiques. Les remettre aux normes coûtera très cher», poursuit Vincent Triponel.
«Il y aura toujours un marché pour l'ancien»
Dès lors, que faire ? Rénover quand c'est possible et que l'emplacement en vaut la peine, raser ou reconvertir en logements ou hôtels sont les options possibles. Cette problématique devrait particulièrement se poser pour 15 à 20% du stock de bureaux anciens qui, faute d'arguments, devrait rester à l'état de friches. Sans remettre fondamentalement en cause les équilibres de l'immobilier de bureaux et l'intérêt des entreprises pour le neuf, la crise aura au moins eu le mérite de permettre à la seconde main de retrouver sa place sur le marché. «Il y aura toujours un marché pour l'ancien», résume Jean-Arnaud Desaulles, pour CBRE Mulhouse, «avec un différentiel de plus en plus important entre une offre de seconde main stable et le neuf qui, porté par les nouvelles normes, tirera les valeurs locatives vers le haut».
Crise et Grenelle obligent, l'ancien est au centre de toutes les attentions. Les propriétaires mettent aux normes pour des locataires à la recherche de prix attractifs.
